عادة ما يتم عند تحرير عقود ايجار خاضعة لأحكام القانون المدني يتم تحرير العقد بمدة تصل إلى 59 عام دون الاكتراث بمدى صحة هذا الاتفاق حيث يفاجئ المستأجر بأن هناك حالات يجوز فيها للمؤجر أن ينهى عقد الإيجار ولو كانت مدته 59 سنة حيث تُعد هذه الإشكالية من المسائل التي تشغل ملايين الملاك والمستأجرين.
المدة ركناَ جوهرياَ فى عقد الايجار
ومن المثير للاهتمام أن المدة وأن كانت ركنا جوهريا في عقد الايجار، وضرورة إلزام الطرفين للتراضي عليها، إلا إننا وجدنا إجماع الفقه والقوانين على صحة عقد الايجار إذا لم يتطرق الطرفان لجهة المدة، إذ حدد القانون مدة لهذا النوع من العقود تماشيا مع مبدأ التقليل من حالات البطلان، كما نهض دور المشرع في حالات كثيرة وقام مقام طرفي العقد أو فسر إرادتهما باتجاه معين.
هل يحق للمؤجر إنهاء العقد ولو كانت مدته 59 سنة؟
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية تهم ملايين الملاك والمستأجرين تتمثل في طرح السؤال.. هل يحق للمؤجر إنهاء العقد ولو كانت مدته 59 سنة؟.. أو بمعنى أدق هل هناك إرادة منفردة بالنسبة للمؤجر أو المالك في انهاء عقد الايجار دون الرجوع إلى المستأجر؟ - بحسب الخبير القانوني والمحامي محمد ميزار.
المادة 606 من القانون المدني وانهاء عقد الإيجار
في البداية – يجب أن نعلم أن هناك عدة حالات يحق فيها للمالك أو للمؤجر أن ينهى عقد الإيجار بـ"الإرادة المنفردة"، مهما كانت مدة العقد ولو كانت مدة العقد 59 سنة وقد أوردها المشرع المصري على سبيل الحصر في ظل أحكام القانون المدني 186 لسنة 1981 حيث نص في المادة 606 من القانون المدني على أنه: "إذا اتفق على أنه يجوز للمؤجر أن ينهى العقد إذا وجدت له حاجة شخصية للعين، وجب عليه في استعمال هذا الحق أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك" – وفقا لـ"ميزار".
ويتعين على المؤجر في هذه الحالة إذا أراد استعمال هذا الحق أن يثبت بكافة طرق الإثبات أنه بحاجة ماسة إلى العين وقت طلب الإخلاء ولا يكفي أن يحتج بحاجته إلى العين في المستقبل أو على سبيل الاحتمال، باعتبار أن هذه الحاجة متى كانت لا ترقى إلى حد اعتبارها ظرفاً خطيراً غير متوقع من شأنه أن يجعل الاستمرار في تنفيذ الإيجار مرهقاً لا تسوغ له انتهاء العقد قبل انقضاء مدته إلا إذا كان المؤجر قد احتاط لذلك، فاشترط لنفسه هذا الحق ببند مستقل في عقد الإيجار.
شروط اخلاء العين بالإرادة المنفردة
ويُضيف "ميزار" - على المؤجر حتى يستفيد بهذا الشرط أن يخطر المستأجر بإنذار على يد محضر ثم يقوم بتحريك دعوى إخلاء لحجته إلى العين ويتم نظر الدعوى أمام القضاء وللقاضي السلطة المطلقة في معرفة تحقق الشرط من عدمه، كما أورد المشرع في المادة 608 من ذات القانون أنه في حالة وجود قوة قاهرة فإنه يحق له مطالبة المستأجر بإخلاء العين.
1-إذا كان الإيجار معين المدة، جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه مرهقا، على أن يراعى من يطلب إنهاء العقد مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة بالمادة 563، وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضا عادلا.
2-فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد، فلا يجبر المستأجر على رد العين المؤجرة حتى يستوف التعويض أو يحصل على تأمين كاف.
فهنا اشترط المشرع انه في حالة إذا كان الطلب من قبل المؤجر فانه يجب عليه أن يعوض المستأجر عن أخذ العين منه والتعويض في هذه الحالة، إما أن يكون اتفاقي بينهما أو يقدرها قاضى الموضوع عند حكمه بفسخ العقد ورد العين إلى المؤجر مرة ثانية ويراعى في التعويض المدة المتبقية والأجرة وغيره من الاعتبارات.
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة