تسببت أزمة كورونا في نوع من نقص السيولة في السوق العقارى المصرى، وهو ما نتج عنه تراجع كبير في المبيعات سواء مبيعات الشركات العقارية أو مبيعات الأهالى أنفسهم، ورغم التيسيرات والتسهيلات العديدية التي تقدمها الشركات العقارية للعملاء فإن ما زال هناك أزمة حقيقية في المبيعات ..وفى هذا التقرير نوضح لكم كيف تحصل على قرض تمويل عقارى لشراء شقة؟ وما هي الأوراق المطلوبة؟
ما قرض التمويل العقارى؟
قرض التمويل العقارى هو مبلغ من المال تمنحه المؤسسات المالية كالبنوك للراغبين فى شراء عقار أو بنائه أو إصلاحه، سواء كان هذا العقار منزلًا أم مبنى إداريًا أو وحدة تجارية أو سياحية.
وهناك تعريف آخر " أنه عملية تمويل المستثمرين – أشخاص طبيعية أو اعتبارية – للاستثمار فى اقتناء العقارات السكنية والإدارية والخدمية والتجارية وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات القانونية المنظمة، ويكون ذلك من خلال التمويل لشراء العقار أو بناء أو ترميم أو تحسين عقا"..
ما الفائدة المقررة من البنوك على قرض التمويل العقارى؟
بعد مبادرة البنك المركزى الخاصة بالتمويل العقارى أصبح من السهل الحصول على القرض بفائدة بسيطة تتراوح ما بين 7 % إلى 10 % طبقا لنوع وقيمة الوحدة، فتصل لنسبة 7% للوحدات التي لا تتخطى الـ200 ألف جنيه، وتصل لـ8% للوحدات التي لا تتخطى الـ950 ألف جنيه، و10 % للوحدات التي تتخطى المليون جنيه.
ما شروط الحصول قرض التمويل العقارى؟
1- من يرغب فى الحصول على قرض تمويل عقارى يجب أن يكون موظفًا بأى من قطاعات الدولة العامة أو الخاصة أو من أصحاب المهن الحرة أو من يمارسون أى أنشطة تجارية أو خاصة.
2- يتحدد الحد الأقصى لقيمة القرض الممنوح على صافي دخل المقترض المثبت لدى البنك.
3- قيمة القرض قد تصل إلى 85% من إجمالى قيمة الوحدة
4- يتم تشكيل لجنة تقييم من داخل البنك أو شركة التمويل العقارى لتحديد قيمة العقار أو الوحدة
5- قيمة القسط الشهرى لا تتجاوز الـ40% من الدخل الشهرى للعميل
وماذا عن الأوراق المطلوبة؟
أن يكون العقار حاصل على رخصة بناءأن تكون الأرض المقامة عليها العقار مسجلة فى الشهر العقارى صورة بطاقة الرقم القومى- صورة من عقد شراء الشقة أو العقار- صورة من شهادة الدخل الشهرى
هل تقتصر الجهات المانحة لقرض التمويل العقار على البنوك فقط؟
هناك أكثر من جهة مانحة لقروض التمويل العقارى، ولا تقتصر فقط على البنوك ولكن تأتى البنوك في المرتبة الأولى وتحتل نصيب الأسد من قروض التمويل العقارى ، ثم تشاركها في هذه العملية شركات التمويل العقاررى.
بالنسبة للمبادرة الأخيرة للبنك المركزى والتي وصلت لـ50 مليار جنيه..هل تم تطبيقها؟ وما هي شروط الاستفادة منها؟
بالفعل تم تطبيق هذه المبادرة الفترة الأخيرة، وذلك في محاولة من البنك المركزى دعم القطاع العقارى، وتصل الفائدة على القروض 10% متناقصة، ولمدة سداد تصل إلى 20 عامًا، ومن أبرز شروط الاستفادة من المبادرة الأخيرة هي ألا يتجاوز الحد الأقصى لدخل الأسرة عن 50 ألف جنيه، وبالنسبة للفرد ألا يتجاوز دخله الشهري الـ40 ألف جنيه، ويصل الحد الأقصى الذي يحصل عليه العميل للتمويل العقاري ضمن هذه المبادرة يبلغ 2.250 مليون جنيه، ومن حق العميل يحصل الحصول على تمويل لوحدة واحدة فقط، بالإضافة إلى كون العميل مصري الجنسية ويوجه التمويل لمسكن ثابت ودائم وأن تكون جاهزة للتسليم والسكن، وأن لا يقل مقدم الذي يدفعه العميل عن 20%.، وأن تكون الوحدة كاملة التشطيب ولا تزيد مساحتها عن 150 متر.
هل من حق العميل الحاصل على قرض تمويل عقارى بيع الوحدة قبل انتهاء القرض؟
فيما يخص عملية بيع الوحدة السكنية أو السداد المعجل، في حالة بيع الوحدة قبل مرور 5 سنوات أو السداد المعجل، يقوم العميل بإعادة فرق الدعم للبنك، وفي حالة السداد أو البيع بعد الخمس سنوات لن يقوم بإعادة الدعم وإنما يقوم بدفع سعر الفائدة خلال الفترة المستفادة قبل السداد.
كم عدد العملاء المقرر أن يحصلوا على قروض تمويل عقارى من المبادرة الأخيرة؟
طبقا للبنك المركزى فإنه من المتوقع أن يبلغ إجمالي عدد المستفيدين من مبادرة البنك المركزي الجديدة للتمويل العقاري لمتوسطي الدخل سيتراوح بين 50 إلى 60 ألف عميل.
ما الجهة التى تتولى التنظيم والرقابة على نشاط التمويل العقارى فى مصر ؟
تعد الهيئة العامة للرقابة المالية بمثابة الجهة الرقابية والتنظيمية الرسمية التى تتولى الإشراف والرقابة على سوق التمويل العقارى فى مصر.
ما الذى يمكن تمويله من خلال عملية التمويل العقارى؟
يمكن تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين الوحدات (السكنية ، الإدارية ، الخدمية ، التجارية) من خلال عملية التمويل العقارى كما يمكن التمويل من خلال المنتجات التمويلية المستحدثة الآتية.
التمويل بنظام الإجارة المنتهية بالتملك.التمويل بنظام المرابحة.التمويل بنظام المشاركة.تمويل حق الانتفاع.
هل يجب أن يكون العقار المراد شرائه مسجلاً؟
الأصل فى التمويل العقارى أن يكون العقار محل التمويل مسجلا باسم البائع وبعد إجراء تعديلات قانون التمويل العقارى أجاز المُشرع للممول فى قبول ضمانات أخرى لعملية التمويل العقارى حال أن يكون العقار غير مسجل كأصول عقارية أخرى أو كفالة شخصية من غير المستثمر أو أوراقا مالية مقيدة بالبورصة أو خصم قيمة الأقساط التمويل من راتب المستثمر أو دخله وللممول فى هذه الحالات أن يشترط على المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمه وقيد حق الامتياز عليه أو رهنه رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها.
أما فى حالة أن يكون العقار محل التمويل بغرض بناء أو ترميم أو تحسين عقار على أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول رهن المبانى لصالحه ضمانا للتمويل الممنوح أو قبول التنازل له من المستثمر عن التخصيص لصالحه.
ما حجم التمويل الذى يمكننى الحصول عليه ؟
هناك قيود محددة على قيمة التمويل الممنوح للمستثمر تعتمد على قيمة العقار الممول ونسبة التمويل الممنوح إلى ذلك العقار، كما أن هناك حدود ائتمانية يجب أن يتم أخذها فى الاعتبار عند منح التمويل وتحديد قيمته حيث يجب ألا تتعدى نسبة القسط الشهرى الذى سيقوم المستثمر بسداده إلى دخل المستثمر النسب المئوية الآتية :-
• 35% من دخلك الشهرى إذا كنت من ذوى الدخول المنخفضة.
• 40% من دخلك الشهرى فى حالة تمويل مشروعات الإسكان الاجتماعى.
• 40% من دخلك الشهرى إذا كنت من غير ذوى الدخول المنخفضة.
ما المدة الزمنية التى ينبغى أن أسدد التمويل خلالها ؟
لا يوجد مدة زمنية محددة لسداد التمويل حيث يمكن سداد التمويل العقارى على المدى الطويل خلال فترة زمنية تمتد إلى 20 عاماً أو أكثر طبقا لجداول السداد.
هل يمكن الحصول على تمويل عقارى يغطى كل تكلفة العقار ؟
لا يمكن منح تمويل عقارى يغطى كل تكلفة العقارى حيث انه لابد من مساهمة المستثمر فى سداد نسبة من قيمة العقار وذلك ضمانا لجدية المستثمر وأيضا لمجابهة المخاطر ، وهناك حدود قصوى لنسبة التمويل الممنوح لقيمة العقار المُمول تتمثل فى النسب الآتية:-
الحد الأقصى للتمويل 90% من قيمة العقار فى حالة ان يكون الغرض من التمويل سكني.
الحد الأقصى للتمويل 80% من قيمة العقار فى حالة ان يكون الغرض من التمويل غير سكني.
هل يمكن أن يكتب المشترى شيكات فى حالة عدم قدرته على تقديم جميع الأدلة على الدخل ؟
يجب أن يقوم المستثمر بتقديم المستندات الدالة على دخله للوقوف على ملاءته المالية وجدارته الائتمانية وضمانا لانتظام المستثمر فى سداد الأقساط طبقا لجدول السداد، ويتم استخدام الشيكات كوسيلة لتحصيل الأقساط وليس كضمان وليس كوسيلة لإثبات الدخل، ويمكن كتابة سندات إذنية أو كمبيالات باعتبارها ضمانات أيضاً ولكنها لا تعد مصدراً لزيادة التمويل أو إثبات الدخل.
هل يمكن تقديم أى دليل أخر على الدخل ؟
نعم ويمكن أن يتضمن ذلك الودائع أو شهادات الاستثمار أو إيصالات الإيجارات للعقارات المملوكة للمستثمر الأخرى أو عقود ملكية الأراضى الزراعية أو الإقرار الضريبى أو شهادة من محاسب قانونى او مستخرج رسمى من بيان التأمينات ويجوز للممول قبول مستندات أخرى يطمئن إليها لإثبات دخل المستثمر.
هل يمكن الجمع بين دخل الزوجين ؟
نعم يمكنك الجمع بين دخلك ودخل زوجتك فى بيان واحد للدخل وفى هذه الحالة يتم التعامل على إجمالى الدخل للزوجين بالنسب الواردة بالحدود الائتمانية السابق ذكرها 35% بالنسبة لمنخفض الدخل 40% بالنسبة لغير منخفض الدخل.
ما هو نوع القيد الذى يتم وضعه على العقار ؟
يخضع العقار للرهن من الدرجة الأولى لصالح جهة التمويل كضمانه لعملية التمويل يمكن الرجوع إليها لاستيداء الممول حقوقه حالة تعثر المستثمر وعجزه عن سداد أقساط التمويل المتفق عليها فى تواريخ استحقاقها.
كيف يمكنن الحصول على شهادة التصرفات العقارية ؟
يمكنك الحصول على الشهادة بمجرد أن تقدم صور من العقار المسجل بمكتب الشهر العقارى الذى يخضع له العقار موضوع الشراء، وتصدر الشهادة خلال أسبوعين تقريباً من تاريخ تقديم الطلب فى الحالات التى لا تكون بها العقارات مسجلة ولكنها تخضع لعملية التسجيل. لا يوجد فى المجتمعات العمرانية الجديدة شهادات للتصرفات العقارية ولكن يمكن الحصول على شهادة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة تفيد بعدم وجود اعتراض على تمويل المبنى بعد استبعاد الأرض.
هل يمكن أن يحصل أصحاب المعاشات على قروض التمويل العقارى ؟
يمكن تقديم قروض التمويل العقارى إلى أصحاب المعاش المبكرة بشرط سداد إجمالى قيمة التمويل قبل بلوغ الحد الأقصى للسن الذى تحدده جهة التمويل، وعادة ما يكون 60 أو 65 عاماً.
ما العقد الثلاثى ؟
يقصد بالعقد الثلاثى نموذج الاتفاق الذى يتم بموجبه عملية منح التمويل العقارى للمستثمر ويُطلق عليه هذا المصطلح نظرا لان أطراف التمويل الموقعين عليه يكونوا ثلاثة أطراف وهو فى حالة التمويل بمنتج الشراء يكون أطرافه الثلاثة الممول والمستثمر و البائع.
ماذا يحدث إذا ما أخفق العميل فى سداد أقساط قرض التمويل العقارى ؟
فى حالة عجز العميل عن السداد ينبغى إخطار جهة التمويل على الفور لأن عدم سداد 3 أقساط يمكن أن يؤدى إلى قيام جهة التمويل باتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار، ذلك وفقاً لأحكام قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة 2001 والمعدل بالقانون رقم 55 لسنة 2014 واللائحة التنفيذية المعدلة.
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة