خالد صلاح

سوق العقارات ومشكلات توكيلات الشهر العقارى.. 8 أسئلة شائعة وإجاباتها حول توكيلات الشهر العقارى؟.. المشرع حدد 4 أنواع للتوكيلات.. و16 نموذج كأمثلة للمعاملات العقارية.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

الثلاثاء، 15 سبتمبر 2020 12:00 ص
سوق العقارات ومشكلات توكيلات الشهر العقارى.. 8 أسئلة شائعة وإجاباتها حول توكيلات الشهر العقارى؟.. المشرع حدد 4 أنواع للتوكيلات.. و16 نموذج كأمثلة للمعاملات العقارية.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة عقارات - أرشيفية
كتب علاء رضوان

مشاركة

اضف تعليقاً واقرأ تعليقات القراء

تنظيم الشهر العقاري إذا كان قد تطور تدريجيا علي مدي أكثر من نصف قرن في مصر، فإنه يمكن القول بأن قانون تنظيم الشهر العقاري الصادر عام 1946 يعد وبحق الخطوة النهائية التي خطاها المشرع المصري في سبيل الوصول إلى نظام السجلات العينية، وتمهيدا لصدور قانون السجل العيني علي أنه وبالرغم من هذا التحول الجوهري نحو تطلب التسجيل لإنتقال الحق العيني سواء في العلاقة بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، وبالرغم من الإصلاحات التي قام المشرع بها، إلا أن قانون تنظيم الشهر العقاري لم يزل يتسم بطابع الشهر الشخصي

فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على 8 أسئلة شائعة وإجابتهم فيما يخص عمل ومشاكل توكيلات الشهر العقارى فى أغلب المعاملات العقارية وهى أهم ورقة لأى شخص فى مصر فى البيع والشراء والإيجار من الألف إلى الياء حيث أنه بعد معرفة جميع أطراف المعاملات العقارية بحقوقهم وواجباتهم نصل لمرحلة التنفيذ والخطوات العملية أهم ورقة في هذه الخطوات وهى التوكيلات – بحسب الخبير القانونى المتخصص فى الشأن العقارى والمحامى بالنقض محمد حسن.  

-ما هي أنواع التوكيلات الشائعة ؟

التوكيل الرسمي العام: غالبا ما يكون:

 

1-بالقضايا فقط، لكن من الممكن أن يكون

 

2-عام شامل أي يبيح للوكيل إبرام التصرفات القانونية نيابة عن الموكل ومنها البيع والشراء وأيضا التعامل مع البنوك في السحب والإيداع وكذلك كافة الجهات الحكومية.

 

3-التوكيل العام مخصصا، مثل عمل توكيل عام للتوقيع علي عقود الإيجار أو الشركات، أو التوقيع على عقود البيع سواء شراء أو بيع، وفي هذه الحالة يجب على الوكيل ألا يجاوز حدود الوكالة وإلا أصبح التصرف غير نافذ في حق الموكل.

 

4-التوكيل الخاص: هو توكيل خاص بتصرف معين مثل شراء قطعة أرض والتوقيع علي عقد البيع، وفي هذه الحالة تكون العين محددة، والتوكيل خاص بعملية واحدة، لكن التوكيل العام المحدد فإنه يكون صالحا لإبرام أكثر من عملية ودون تحديد لعين بذاته.

 

-ما هو الفرق بين التوكيل العام والخاص؟

 

الفرق بين التوكيل العام والخاص

 

هو أن التوكيل العام بالقضايا أو العام الشامل أو المحدد ينتهي بوفاة أيا من الموكل أو الوكيل أو الانتهاء من العمل القانوني الموكل فيه، ويجوز للوكيل أن يلغي التوكيل في أي وقت شاء مع بعض الاستثناءات، أما التوكيل الخاص فغالبا لا يجوز إلغاؤه إلا بحضور الطرفين, وإن كانت الوكالة لمصلحة الوكيل، فلا يجوز إلغاؤه إلا بقبول الموكل ولا تنتهي الوكالة بوفاة أي من الوكيل أو الموكل.

 

ملحوظة: ويمتنع على مكاتب التوثيق وفروعها للقيام بإلغاء التوكيلات العامة أو الخاصة التي تتضمن شروطا بعدم جواز إلغائها إلا بحضور الطرفين أو عدم إلغائها نهائيا، وكذلك التوكيلات المذكورة المتضمنة شرطا باستمرار التوكيل بعد الوفاة.

ما هي نماذج وامثلة توكيلات المعاملات العقارية ؟

 

هناك 16 نموذج كأمثلة لتوكيلات المعاملات العقارية كالتالى:

 

1- توكيل عام ببيع شقة.

2- توكيل رسمى عام بيع قطعة أرض.

3- عقد وكالة رسمي شراء أو بيع أرض بالمدن الجديدة.

4 - توكيل رسمى عام عقار فقط بيع عقار شقة قطعة أرض.

5- توكيل رسمى عام إدارة صيدلية محل أرض صناعية.

6- توكيل إيجار: عقد إيجار محضر تصديق إثبات تاريخ موثق رسمي مذيل بالصيغة التنفيذية.

7- توكيل رسمى عام بيع شقة بالمدن الجديدة.

8- توكيل بيع أرض زراعية توكيل رسمي عام بيع ارض زراعية توكيل بيع ارض بالمدن الجديدة.

9- عقد وكالة بيع ارض صحراوية وزارة الزراعة.

10- توكيل بيع ارض صناعية توكيل إدارة ارض صناعية.

11- توكيل بيع ارض سكنية توكيل رسمي عام بيع ارض مباني أملاك دولة بيع ارض سكنية.

12 - عقد وكالة بيع أرض.

13 - توكيل بيع محل تجاري توكيل رسمي عام إدارة محل.

14 عقد وكالة بيع محل تجاري.

15 - توكيل رسمي عام للإدارة فقط لقطعة أرض بالمدن الجديدة.

12 توكيل خاص في الإقرار بصحة التوقيع.

16 - توكيل رسمي عام في بيع حصة شائعة في شقة.

 

أمثلة للأسئلة الشائعة لمشاكل التوكيلات ؟

 

س: قمت بشراء قطعة أرض وبناء منزل عليها بمصر وبعد بناء المنزل سافرت تغيرت زوجتي واصطنعت معي المشاكل، وأنا لم أشك في نواياهم فتركت قبل سفري جميع أوراقي بالمنزل، فطلبت من أخي الأكبر أن يستخرج صورة من المحكمة من عريضة الدعوى والحكم، وأنا معي صور من العقد الابتدائي، لأنني كنت أخذت صحة توقيع على عقد الشراء وقمت بعمل توكيل خاص لأبن أخي ببيع المنزل لوالده واخذ صحة توقيع علي عقد البيع من المحكمة، فهل يحق لأخي أن يقوم بطرد زوجتي من المنزل بصفته المالك وله الحق أن يتصرف تصرف الملاك في أملاكهم، وماذا عن العقد الأبتدائي المفقود ؟ وقانونية طرد الزوجة من منزل الزوج الذي قام ببيعه وهو مسافر ؟

 

-محكمة الأسرة لا علاقة لها بمسائل الملكية, لكن يمكن للزوجة أن تحصل علي قرار تمكين من النيابة العامة من شقة الزوجية وهذا القرار وقتي ولا حجية له أمام قاضي الموضوع في شأن الملكية.

 

أما بالنسبة لفقد العقد, لن يؤثر في الأمر, ويمكنك أن ترفع علي البائع لك دعوي صحة ونفاذ عقد البيع وتقدم الصورة وطبعا لن يجحدها لأنه قد أقر من قبل بصحة توقيعه علي عقد البيع وستنتهي هذه الدعوي صلحا في أول جلسة بعد تحرير محضر صلح بين وكيلك والبائع لك, يقدم للمحكمة ليلحق بمحضر الجلسة, ثم بعد ذلك تسجل الحكم نفسه فتنتقل لك الملكية .

 

أنك قمت ببيع البيع بموجب توكيل, وهذا البيع صحيح من الناحية القانونية, وينصرف أثره إلي ذمتك مباشرة, ويمكن للمشتري الجديد أن يرفع دعوي صحة ونفاذ عقده وأيضا عقدك أنت, ويختصمك ويختصم البائع لك, ويقوم وكيلك بتحرير محضر صلح يقدم بالجلسة الأولي لإلحاقه بمحضر الجلسة, ويسجل الحكم فيما بعد، وطبعا سيقدم صورة عقد البيع الصادر لك وكذلك الحكم بصحة توقيع البائع علي ذلك العقد, وأيضا سيقدم عقد البيع الصادر من وكيلك له .

 

ويمكن للمشتري الجديد أن يرفع علي زوجتك دعوي طرد للغصب حتي لو كان بيدها قرار بالتمكين من النيابة العامة, لأن حجية هذا القرار وقتية كما قلت لك ولا تقيد قاضي الموضوع, وليس من الضروري أن يكون المشتري الجديد معه عقد مسجل أو حكم بصحة ونفاذ عقده, لأن دعوي الطرد للغصب من الدعاوي المتعلقة بالمبيع والتي يجوز للمشتري بعقد بيع عرفي أن يرفعها علي المغتصب للعين.

 

كيفية البيع للابنة التي لم تبلغ 18سنة بعقد شقة تمليك ؟

-يجوز بيع الشقة لابنتك القاصر بموجب عقد بيع الطرف الأول البائع هو أنت والطرف الثانى المشترى هو أنت بصفتك ولى طبيعي على إبنتك القاصر ويذكر اسمها وبخصوص الثمن يذكر أن عمها أو جدها دفعه لها متبرعا لها وتستطيع أن ترفع قضية صحة توقيع وترفع القضية منك بشخصك ضدك بصفتك ولى طبيعى على ابنتك، وإذا حدثت الوفاة قبل أن تبلغ القاصرة سن الرشد سيتم إضافة الشقة إلى محضر الجرد بالنيابة الحسبية، ولا يمكن التصرف فيها إلا بعد أن تبلغ القاصر سن الرشد.

 

-توفيت أختي وتركت ولدين في سن صغيرة ولأن والدهما - بحكم القانون - هو الولي باع الشقة بموجب إعلام وراثة، فما مدى صحة هذا البيع؟

 

-لا يجوز للولي التصرف في مال القاصر المشمول بالولاية سواء بالبيع أو بأي طريقة أخرى إلا بعد الحصول على إذن المحكمة، ولا يجوز للوصي مباشرة التصرفات الآتية إلا بإذن من المحكمة ومنها ما يخص المعاملات العقارية مثل: جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله وجميع التصرفات المقررة لحق من الحقوق المذكورة.

وإيجار عقار القاصر لمدة أكثر من 3 سنوات في الأراضي الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني وإيجار عقار القاصر لمدة تمتد إلى ما بعد بلوغه سن الرشد، وإيجار الوصي أموال القاصر لنفسه أو لزوجه أو لأحد أقاربهما إلى الدرجة الرابعة.

-هل يمكن إلغاء التوكيل من خارج الدولة ؟

-يجوز إلغاء التوكيل إذا لم تكن فيها البيع للنفس، فهذا يعد قرينة على بيعك له إن لم يكن بينكم عقد إن كان صالح للإلغاء ومعك صورته أو رقمه ومكتب التوثيق، فتوجه لأقرب سفارة أو قنصلية وقم بإجراء إلغاء التوكيل الذي تريد إلغائه وأعلن به الموكل والشهر العقاري الذي تم فيه بإعلان عن الطريق الدبلوماسي من السفارة أو القنصلية، وسرعة التوجه لمكتب التوثيق "الشهر العقاري" الذي أجريت فيه الوكالة لإلغائها.  

 

 

 


مشاركة

اضف تعليقاً واقرأ تعليقات القراء

الموضوعات المتعلقة



لا توجد تعليقات على الخبر
اضف تعليق

تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة





لا تفوتك
الرجوع الى أعلى الصفحة