السمسار هو الشخص الذي يعمل وسيطا بين البائع والمشتري بهدف بيع عقار، أو قطعة أرض، حيث يُساهم في تسهيل الصفقات التجارية، إلا أنّ معظم السمسارة غير ناجحين نظراً لعدم اكتسابهم الخبرة اللازمة، وعدم معرفتهم بشروط السمسرة وقوانينها بشكل كافٍ، ومسألة تعلم سمسرة العقارات قد يكون صعبًا بالبداية، ولكن مع التمرس يصبح أسهل، حيث تعتبر مهنة سمسار عقارات من المهن التي يمكن للشخص أن يتعلمها ويحترفها بشكل جيد من خلال رؤيته للمشروع على أنه مربح فيجب أن تتعلم سوق العقارات واكتساب الخبرات من المحيطين.
وقانون السمسرة العقارية في مصر لعام 2020 يعتبر من أفضل القوانين المصرية، وهو رابطة بين المشترى والبائع ويحصل على عمولة أو ما تعرف باسم "السمسرة" عند بيع أو شراء أحدى العقارات، إلا أن هناك الكثير من أصحاب العقارات يعرضون عقاراتهم للبيع ومن ثم يبحث السمسار عن المشترى أو العكس، وبعد ذلك يحصل السمسار على العمولة تقديراَ لمجهوادته التي تتمثل في عملية البحث عن المشترى المناسب للبائع وأيضاَ تقديراَ لتوفير العقار المناسب.
قوانين تعامل "البروكرز" في سوق العقارات
في التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية امتهان السمسار في مهنة السمسرة بدون ترخيص، والإجابة على حزمة من الأسئلة أبرزها وما هو الحال أيضاَ إن كان البائع والمشترى لن يعلموا بالعمولة الحقيقة التي يجب أن يحصل عليها السمسار؟ وماهية السمسار في مجال العقارات والتزاماته تجاه العميل، وشروط الحصول على أجرة السمسرة؟ وهل للسمسار عقد مع العميل، وقيد عقود السمسرة العقارية بسجل الوسطاء التجاريين، والمستندات المطلوبة لشركات العقارات، وغيرها من الأسئلة المهمة – بحسب الخبير القانوني والمحامى المتخصص في الشأن العقارى محمد حسن.
من هو السمسار والتزاماته تجاه العميل؟
السمسرة بمثابة عقد يتعهد بمقتضاه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثاني لإبرام عقد معين والتوسط في إبرامه، حيث إن السمسرة عقد يلتزم به طرف يدعى السمسار لأن يرشد طرف اخر إلى فرصة لعقـد اتفاق ما أو أن يكون وسيطاً له في مفاوضات التعاقد، وذلك مقابل أجر، وتقتصـر مهمـة السمسار على ايجاد متعاقد يرتضي التعاقد مع العميل وبالشروط التي يريدها، و تنتهي هذه المهمة إذا نجح السمسار في التقريب بين الطرفين وتم إبرام العقد بينهما، ولا يقوم السمسـار بهذه المهمة تبرعا منه، ولكن تكون لقاء أجر يدفعه له العميل – وفقا لـ"حسن".
أما عن التزامات السمسار فتتمثل النصيحة لطرفى العقد، والسمسار في الأصل يستأجره واحد فقط وأن لجأ له طرفين فكلاهما يبرم معه عقد سمسرة على السمسار ولو لم يكن مفوض إلا من أحد طرفي العقد أن يعرض الصفقة على الطرفين بأمانة، وأن يوقف على جميع الظروف التي يعلمها عن الصفقة فقد يخفي السمسار أشياء حتى يبرم العقد، والسمسار ليس عليه التزام بإعطائهم النصيحة التي لا يعلمها ولم يضع المشرع على عاتقه بالتحري عن هذه الظروف، ويكون السمسار مسئولا قبل الطرفين عما يصدر منه من غش أو خطأ جسيم، فالخطأ العادي البسيط لا يرتب مسئولية السمسار حيث يلتزم بعدم التعاقد مع نفسه، ويجوز له ذلك أن كان مأذون له من الطرف الآخر في هذه الحالة لا يستحق أجرة – الكلام لـ"حسن" .
27 عنصرا تحكم وساطة ووكالة العقارات فى مصر
هناك 27 عنصرا تحكم وساطة، ووكالة العقارات فى مصر وشروط قيدهم فردى وشركات بسجل الوكلاء وهم من أهم عناصر المعاملات العقارية البروكرز "السماسرة" اتباع القوانين المنظمة وهى 5 قوانين و5 قرارت وزارية كالتالى:
1- تفوض الأصيل عدة سماسرة معا "بعقد واحد": يكون السماسرة مسئولين في مواجهة الأصيل بالتضامن وبشرط إلا يكون قدر خص لهم بالعمل منفردين.
2- على الأصيل التزام بدفع الأجرة وهي عادة نسبة من الصفقات وهي تخضع للقواعد العامة في الوكالة، وللسمسـار استرداد المصاريف التي أنفقها في تنفيذ العمل المكلف به إلا إذا اتفق على غير ذلك.
3- شروط الحصول على أجرة السمسرة ؟ وجود تفويض بالقيام بأعمال السمسرة يتعين أن يتم إبرام العقد أن يكون إبرام العقد تم بسبب جهد السمسار العبرة بإبرام العقد وليس بالتنفيذ بصدد تحديد الأجرة إذا لم يبرم العقد وكان عدم الإبرام ناشئ عن تعنت من الأصيل يستحق السمسار تعويض عما بذله من جهد.
4- للمحكمة أن تعوض السمسار عما بذله من جهد للمحكمة تقدير أجر الوكيل في حالة عدم الاتفاق: مستعينا في ذلك بأهمية العمل وما يقتضيه من استحقاق السمسار للأجر يستحق السمسار أجره بما يبذله من جهدٍ وبما جرى عليه العرف .
5- ولكي يكون العقد صحيحا، يجب أن تتوافر فيه الأركان الموضوعية العامـة، فـلا بـد أن يتوافر فيه رضى المتعاقدين، وأن ينحل هذا الرضى على موضوع معين، ولا بد من سـبب يحمل عليه.
6- يعد عقد السمسرة تجارياً توافق فيه ارادتان أو أكثر لإحداث أثر قانوني سواء كان هذا الأثر هو إنشاء الالتزام أو فعله أو تعديله، وهو يعد عملا تجاريا دائما.
7- السن اللازمة لممارسة أعمال السمسرة 21 سنة.
8- لا يجوز للمحامي أن يلجأ إلى السماسرة لجلب الزبائن، وذلك لمخالفته الواجبـات المهنيـة للمحامين، والسمسـار لا يقـوم بأعمـال السمسرة مجانا، وإنما يكون ذلك بمقابل، و يسمى هذا المقابل أجراً أو عمولة .
9-يستحق السمسار الأجر في حالة أن يكون إبرام العقـد نتيجـة مباشرة لسعي السمسار.
10-السمسرة عقد من العقود التجارية الملزمة للجـانبين، ويترتـب عليه التزامات متبادلة بين طرفيه، و"السمسار والعميل" لهما التزامات تجاه بعضهما البعض فالتزامات الطـرف الأول تعتبـر حقوق الطرف الثاني، والعكس صحيح، وبما أن عمل السمسار يقتصر على التقريـب بـين الطرفين، وحملهما على التعاقد دون أن يكون طرفاً فيه، فـإن العقـد يبـرم بـين البـائع والمشتري مباشرة، دون أن يكون على السمسار التزامات يرتبها هذا العقد.
11-إن واجب السمسار في تنفيذ المهمة المكلف هو بذل عناية وليس تحقيق نتيجة، وهذه العناية هي عناية الرجل العادي والتي تعيين أن تكون بالمهمة والمهارة المطلوبة من شخص يتخـذ من الوساطة في إبرام العقود مهنة معتادة الامر الذي يترتب عليـه عـدم قيـام مسـؤولية السمسار إلا إذا أثبت العميل إهمال السمسار أو تقصيره في القيام بالمهمة المكلف بها الـذي يشكل خطأ عقديا يستوجب التعويض.
12-إن السمسار الضامن عندما يضمن تنفيذ العقد الذي يتوصل إلى إبرامه بين العميل والآخر فإننا نكون من الناحية القانونية أمام عقدين: عقد السمسرة، وعقد تأمين، ويقـوم السمسـار بالإضافة إلى دوره التقليدي بدور المؤمن وكلا العقدين من العقود الواردة على العمل .
13-يتعين على السمسار أن يمسك دفاتر من نوع خاص يتناسب مع أهمية وطبيعة عمله .
14-يترتب على عدم حصول السمسار على الرخصة عدم سماع دعـوى السمسار للمطالبة بأجوره .
15-ضرورة أن يلتزم السمسار بالقيام بالعمل المكلف به بنفسه مـا لـم يكـن مأذوناً له بذلك، كما يلتزم بأن لا يكون طرفا ثانيا في عقد السمسرة، وذلك حتى لا يحـدث تعارض ما بين مصلحته الشخصية ومصلحة من وسطه.
16-بعد أن يتم إبرام عقد السمسرة بين العميل والسمسار، يكون هـذا العقد مستوفياً لأركانه وشروطه المحددة، وفقا للقواعد العامة في القانون المدني، والقواعـد الخاصة في القانون التجاري، فإن السمسار يبدأ بتنفيذ المهمة المكلف بهـا بموجـب عقـد السمسرة، وإذا نجح السمسار في تنفيذ هذه المهمة فإنه تترتب آثار العقـد علـى الطـرفين وينقضي العقد بعد ذلك إما بتنفيذ السمسار المهمة المكلّف بها أو بانقضاء الأجـل.
17-يلتزم السمسار بحفظ الوثائق والمستندات التي يتسلمها من طرفي العقد وأن يعطي صور الأصل إذا طلـب منـه أحـد المتعاقدين، لأن تلك المستندات والوثائق تعتبر وديعة لدى السمسار لذا يتعين عليه المحافظة عليها وإعادتها لأصحابها عند انتهاء مهمته.
18-لا يجيز للمحكمة زيادة الأجر المتفق عليه لمصلحة السمسـار إذا ما تبين أن الأجر المتفق عليه لا يتناسب مع جهود السمسار، ذلك لأن السمسـار تـاجر ومحترف ولديه القدرة والدراية في أمور التجارة ما لا يتوفر لدى العميل وعليه فإن أخطأ في تقدير أجره فعليه أن يتحمل مخاطر المهنة.
19-إن إلتزام السمسار في سبيل الحصول على العمولة أو الأجر هو التزام لتحقيـق نتيجـة وليس بذل عناية، وهي النجاح بالمهمة المكلف بها بإبرام العقد الذي يتوسط بإبرامه، كعقد بيع الأراضي والعقارات، وإذا لم ينجح السمسار في المهمة المكلف بها فإنه لا يستحق أجرا عن ذلك مهما كانت الجهود التي بذلها .
20-إن عقد السمسرة ينقضي بأكثر من سبب فقد ينقضي بالطرق العادية عن طـرفين تنفيـذ السمسار للمهمة المكلف بها أو انقضاء مدة عقد السمسرة، أو قبل تنفيـذ السمسـار للمهمـة المكلف بها كاستحالة التنفيذ أو إخلال العميل أو السمسار أو الفسخ أو تحقق الشرط الفاسخ، ومن ناحية أخرى فقد ينقضي العقد بالطرق غير العادية إما باعتباره من العقود القائمة على الاعتبار الشخصي كوفاة السمسار أو فقدانه الأهلية أو وفاة العميل أو فقدانه الأهليـة وإمـا باعتباره عقداً غير لازم كعزل السمسار أو اعتزال السمسار.
قيد عقود السمسرة العقارية بسجل الوسطاء التجاريين
21- من يقتصر نشاطه كوسيط تجارى – ولو على صفقة واحدة- على البحث عن متعاقد أو التفاوض معه لإقناعه بالتعاقد بما في ذلك التعاقد على بيع أو شراء العقارات، وكل من قام بأى عمل من أعمال الوكالة التجارية ولو لمرة واحدة أو كان مرتبطًا مع المنتج أو التاجر أو الموزع بعقد عمل وباعتبار أن السمسرة عمل من أعمال الوساطة التجارية.
وعن الشروط الواجبة لعمل السمسار
أ- يصدر القيد لمدة 5 سنوات بصرف النظر عن مدة عقد السمسرة.
ب- إمساك سجل خاص لكل وسيط عقاري يسجل به كافة العقود المقيدة له والتعديلات الطارئة عليه.
ج- إلزام الوسيط العقاري بالتقدم للهيئة بأية تعديلات تطرأ على العقد المقدم أو اطرافه طبقًا للأحكام في هذا الشأن.
د- إلزام الوسيط العقاري بالتقدم للهيئة بأية عقود سمسرة عقارية تسند إليه خلال مدة القيد.
ه- يجدد القيد كل 5 سنوات ويقدم طلب التجديد خلال الـ 90 يوم السابقة على نهاية القيد ويقبل الطلب إذا قدم خلال الـ 90 يومًا التالية لانتهاء مدة القيد برسوم مضاعفة ويشطب في حالة عدم تقديم هذا الطلب.
22-المستندات المطلوبة "فردي":
- استيفاء طلب القيد موقع من صاحب الشأن أمام الموظف المختص أو مصدق على صحة التوقيع من بنك معتمد.
- تقديم عقد سمسرة عقارية موضحًا به أسماء الأطراف المتعاقدة ومواصفات العقار وشروط السمسرة وأجر السمسار وأية بيانات أخرى على أن يكون موثقًا بالشهر العقاري.
- مستخرج رسمي من السجل التجاري ساري الصلاحية مثبت به أن أعمال الوساطة العقارية تدخل في النشاط.
- صورة البطاقة الضريبية بيانتها مستوفاه ومطابقة لبيانات السجل التجارى "الأصل للاطلاع".
- صورة مستند إثبات الشخصية "الأصل للاطلاع".
- مستخرج رسمي من شهادة الميلاد أو المعاملة العسكرية لإثبات الجنسية أو بطاقة الحصول على الجنسية المصرية إذا كان طالب القيد من أصل أجنب ويجب أن يكون قد مضي عليها أكثر من 10 سنوات.
- قرار قبول استقالة أو قرار إنهاء الخدمة بالنسبة للعاملين السابقين بالحكومة أو القطاع العام أو قطاع الأعمال العام أو المؤسسات أو الهيئات العامة أو وحدات الحكم المحلي ويجب أن يكون قد مضي على تركه العمل سنتين.
- التوقيع على نموذج الإقرار الخاص بسجل الوسطاء التجاريين من صاحب الشأن شخصيًا أمام الموظف المختص أو صحة توقيع من البنك.
23-المستندات المطلوبة شركات:
-إستيفاء طلب القيد موقع من (صاحب الشأن- المدير المسئول – رئيس مجلس الإدارة – العضو المنتدب) أمام الموظف المختص أو مصدق على صحه التوقيع من بنك معتمد.
- تقديم عقد سمسرة عقارية موضحًا به أسماء الأطراف المتعاقدة ومواصفات العقار وشروط السمسرة وأجر السمسار وأية بيانات أخرى على أن يكون موثقًا بالشهر العقاري.
- مستخرج رسمي من السجل التجاري ساري الصلاحية مثبت به أن أعمال الوساطة العقارية تدخل في النشاط ومبينًا به مركز الشركة الرئيسي وألا يقل رأس مال الشركة عن 20000 جنيه مصري.
- صورة رسمية من عقد تأسيس الشركة والتعديلات التي أدخلت عليه مسجل ومشهر عنه بالنسبة لشركات المساهمة والتوصية بالأسهم والشركات ذات المسئولية المحدودة تقدم نسخة من صحيفة الشركات التي أشهر بها عقد الشركة ونظامها الأساسي وتكون مطابقة لسجلها التجاري.
- صورة البطاقة الضريبية بياناتها مستوفاة ومطابقة لبيانات السجل التجاري "الأصل للاطلاع" تعفى شركات القطاع العام من ذلك.
- آخر ميزانية قدمتها الشركة إلى مصلحة الضرائب عن السنة المالية السابقة وذلك لإثبات أن رأس مالها لا يقل عن عشرون ألف جنيه "20000 جنيه" إذا كانت الشركة قديمة ومضي عليها سنة فأكتر وفى حالة بدء نشاط الشركة أي أقل من سنة تقدم شهادة تفيد إيداع هذا المبلغ في أحد البنوك المعتمدة باسم الشركة "تعفى شركات القطاع العام من ذلك".
- تقدم المستندات التالية من جميع الشركاء المتضامنين والمديرين ورئيس وأعضاء مجلس الإدارة من لهم حق الإدارة والتوقيع والمدرجة أسمائهم بالسجل التجاري تعفى شركات القطاع العام من ذلك.
- إقرار الحالة الجنائية طبقًا للقرار 362 لسنة 2005 .
- صورة مستند إثبات الشخصية "والأصل للإطلاع".
- مستخرج رسمي من شهادة الميلاد أو بطاقة الحصول على الجنسية المصرية إذا كان طالب القيد من أصل أجنبي ويجب أن يكون قد مضي عليها أكثر من عشر سنوات وتطبق هذه الفقرة على الشركاء الموصيين في شركات التوصية البسيطة – وتعامل الشركات ذات المسئولية المحدودة معاملة شركات الأشخاص.
- قرار قبول استقالة أو قرار إنهاء الخدمة بالنسبة للعاملين السابقين بالحكومة أو القطاع العام أو قطاع الأعمال العام أو المؤسسات أو الهيئات العامة أو وحدات الحكم المحلي ويجب أن يكون قد مضي على تركه العمل سنتين.
- التوقيع على نموذج الإقرار الخاص بسجل الوسطاء التجاريين ممكن له حق الإدارة والتوقيع أمام الموظف المختص أو صحة توقيع من البنك.
24-تتولى الهيئة العامة للرقابة على الصادرات والواردات متابعـة الالتـزام بأحكـام قانون تنظيم أعمال الوكالة التجارية وبعض أعمال الوساطة التجارية ولائحته التنفيذية، وبالضوابط المشار إليها واتخاذ إجراءات إنفاذها .
25-تقييد ملكية الأجانب لشركات السمسرة والتسويق العقاري في مصر .
26-ويعاقب القانون كل من مارس مهنة الوكالة التجارية أو قام بعمل من أعمال الوساطة التجارية دون أن يكون مقيدًا بالسجل المشار إليه بالحبس مدة لا تقل عن ستة أشهر وبغرامة لا تقل عن 500 جنيه ولا تزيد عن عشرة آلاف جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين، ويعاقب الشريك المتضامن أو المدير أو عضو مجلس الإدارة المسئول بحسب الأحوال بالنسبة للشركات.
27- حدد قانون حماية المستهلك اشتراطات قبل حجز الوحدات العقارية أو التعاقد علي بيعها، أو حال بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسميها كالاتي:
أ-لا يجوز الاعلان عن حجز وحدات عقارية أو التعاقد علي بيعها، إلا بعد الحصول علي ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء.
ب-لا يجوز بيع الأراضي المعدة للبناء أو تقسيمها إلا بعد الحصول أيضا علي ترخيص البناء.
ج-لا يجوز أن يتضمن التعاقد علي أي شرط يتقاضي البائع أو خلفه نسبة أو رسوماً أو عمولة من ثمن تصرف المشتري في الوحدة العقارية أو مقابل هذا التصرف، ويعد كل شرط يخالف ذلك "باطلا".
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة