"استأجر والدنا الجراج الكائن في العقار المجاور لعقارنا منذ عام 1975 وكان والدنا على علاقة جيدة بصاحب العقار حتى وصل الأمر بينهما لدرجة الصداقة، إلا أن الأقدار شاءت أن يتوفى والدنا، وامتد إيجار الجراج لنا لأننا الورثة، واستمرت علاقتنا بشكل جيد بصاحب العقار، حيث كنا نقوم بسداد الإيجار في أوقاته دون تأخير، إلا أنه بعد وفاة والدنا بـ6 سنوات توفى صديقه أيضا صاحب الجراج، وهنا بدأت المشاكل".. بهذه الكلمات سرد "أحمد. ع"، 50 سنة، محافظة الجيزة، مأساته حول أزمته وباقي الورثة من أخوته حول امتداد عقد إيجار الجراج من عدمه في محاولة لإيجاد حلول قانونية.
وتابع: "بعد وفاة صديق والدي باع أبناؤه العقار، فقام المالك الجديد بمطالبتنا بشكل دائم بإخلاء الجراج بحجة أن العلاقة الإيجارية قد انتهت بشرائه العقار من الورثة، وبحجة أنه سيقوم بتغيير عقود الإيجار، ورفض أن يتسلم منا الإيجار – وفى تلك الأثناء – قام برفع دعوى طرد لانتهاء العلاقة الإيجارية، فتدخلنا نحن برفع دعوى فرعية على دعوته الأصلية بإلزامه بتحرير عقد إيجار لنا عن الجراج وثبوت العلاقة الإيجارية لأن والدنا كان مستأجرا للجراج وظللنا ننتفع به حتى وبعد وفاة الوالد.. فما مصير تلك الدعوى؟".
هل يمتد عقد إيجار الجراج للورثة حال بيع العقار لمالك جديد؟
وللإجابة على تلك الإشكالية – يقول الخبير القانوني والمحامي محمد سليمان – أن القانون نص على أن عقد الإيجار لا ينتهى كأصل بوفاة المستأجر وللورثة وحدهم دون المؤجر الحق في انهائه متى أبرم بسبب حرفة المستأجر، أما في حالة إبرام العقد لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر يكون أثره للمؤجر ولورثة المستأجر الحق في طلب إنهائه، وذلك طبقا للمادتين 601، 602 مدنى، وعلة ذلك أن عقد إيجار الجراج لا يدخل في عداد الانشطة التي عددتها المادة 29/2 من القانون 49 لسنة 1977 وخضوع إيجار تلك الاماكن لحكم المادة 601 مدنى، وعدم انتهائها بوفاة المستأجر إلا إذا كانت أبرمت لاعتبارات خاصة بشخص المستأجر، بالإضافة إلى وجوب أن يقيم المؤجر الدليل على ذلك، فضلا عن خلو التشريع الاستثنائي لإيجار الأماكن من تنظيم حالة معينة مع وجوب الرجوع إلى القواعد العامة في القانون المدني ولو كان العقد ممتداً بقوة القانون.
وبحسب "سليمان" في تصريح لـ"اليوم السابع" - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني، وهي واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص خاص يتعارض وأحكامها لتعلق أحكام التشريعات الأخيرة بالنظام العام، فإذا خلا التشريع الاستثنائي من تنظيم حالة معينة تعين الرجوع فيها إلى أحكام القانون باعتبارها القواعد الأساسية حتى لو كانت المدة المتعاقد عليها قد انتهت وأصبح العقد ممتداً بقوة القانون الاستثنائي.
رأى محكمة النقض في الأزمة
هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الإشكالية في الطعن المقيد برقم 2529 لسنة 60 القضائية، حيث قالت في حيثيات الحكم أن النص في المادتين 601 - 602 من القانون المدني - يدل وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - على أن المشرع جعل القاعدة هي أن موت أحد المتعاقدين في عقود الإيجار لا ينهيه، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة، أخذاً بأن الأصل في العقود المالية أنها لا تبرم عادة لاعتبارات شخصية، فإذا لم يعقد الإيجار خلافاً للأصل إلا بسبب حرفة المستأجر أو إذا كان الإيجار لم يبرم إلا لاعتبارات شخصية، فإن الإيجار لا ينتهي بقوة القانون بل يجب أن يطلب إنهاؤه.
وتضيف "المحكمة": ولئن كان ظاهر نص المادة 602 سالفة الإشارة يفيد أن طلب الإنهاء مقرر لكل من المؤجر وورثة المستأجر المتوفى في الحالتين المنصوص عليهما فيه إلا أنه استهداء بالحكمة التي أملته، فإن طلب الإخلاء مخوّل لورثة المستأجر دون المؤجر إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر، وذلك لأن مباشرة مهنة المستأجر المورث تقضي كفاية قد لا تتوافر فيهم بخلاف الحالة التي يراعى في إبرام الإيجار اعتبارات متعلقة بشخص المستأجر، فإنه يجوز طلب الإخلاء لكل من المؤجر وورثة المستأجر على حد سواء يؤيد هذا النظر ما أوردته المذكرة الإيضاحية لنص المادة 602 من أنه إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في شخص المستأجر، فيجوز للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد.
إيجار الجراج لا يدخل في عداد الأنشطة التي عددتها المادة 29/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977
وبحسب "المحكمة": وإذ كان إيجار الجراج لا يدخل في عداد الأنشطة التي عددتها المادة 29/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فتخضع عقود إيجار تلك الأماكن بحسب الأصل لحكم المادة 601 من القانون المدني، فلا تنتهي بوفاة المستأجر إلا إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات خاصة بشخص المستأجر، ويجب على المؤجر في طلبه إنهاء الإيجار لوفاة المستأجر أن يقيم الدليل على أن العقد إنما حرر لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر وأن استمرار الورثة في استعمال العين يفوت على المؤجر مصلحة كانت هي الدافع له على التعاقد.
وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي على ما أورده بمدوناته من أن: "الواقع في الدعوى أن الغرض من التأجير هو استغلال العين موضوع التداعي جراج خاص للمستأجر وجرى الوضع فعلاً على هذا النحو حتى وفاة المستأجر الأصلي في عام 1979 ولم يكن هناك أي اعتبار خاص يتعلق بشخص المستأجر خاصة وإن المستأنف - الطاعن - لم يقدم ثمة دليل على توافر مقومات معينة في شخص مورث المستأنف ضدهم - المطعون ضدهم - كانت هي السبب الدافع إلى التعاقد معه ومن ثم فإن وفاة المستأجر ولو بعد انتهاء مدة العقد الاتفاقية وامتداده بقوة القانون لا ينهيه بل ينتقل الحق في الإجارة إلى ورثته من بعده، وإذ انتهى الحكم المستأنف إلى أن عقد الإيجار لا ينتهي بقوة القانون بوفاة المستأجر الأصلي وأنه ليس للمؤجر الحق في إخلاء المكان لوفاة المستأجر".
المادة 601 رتبت انتقال الحق في الإجارة للورثة
مما مفاده أن الحكم المطعون فيه طبق القواعد العامة في القانون المدني وأعمل حكم المادة 601 والتي رتبت انتقال الحق في الإجارة للمطعون ضدهم كوارثين للمستأجر الأصلي المتوفى عام 1979 لعدم انتهاء العقد بوفاته، وكان ما استخلصه الحكم سائغاً وله أصله الثابت بالأوراق ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها بما يكفي لحمل قضائه وينطوي على الرد المسقط لحجج الطاعن، فإن النعي عليه في هذا الصدد يكون على غير أساس ويضحى النعي عليه، فيما تضمنته أسبابه من مخالفة القانون - أياً كان وجه الرأي فيه - غير منتج إذ لمحكمة النقض تصحيحه دون أن تنقض الحكم ما دام أنه لم يؤثر في النتيجة الصحيحة التي انتهى إليها، وإذ كان ذلك لا تثريب على المحكمة إن هي لم تجب الطاعن لطلبة إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن التأجير كان مراعياً فيه شخص المستأجر لقعوده عن تقديم الدليل على ذلك رغم إحالة محكمة أول درجة الدعوى للتحقيق لإثبات ذلك وكانت أوراق الدعوى وأدلتها كافية لتكوين عقيدتها في هذا الخصوص فإن النعي برمته يكون قائماً على غير سند من الواقع أو القانون متعيناً رفضه، ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة