تنفيذا لحكم الدستورية العليا.. حكم نهائى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء شخص اعتبارى.. الحيثيات: الأحكام الصادرة من الدستورية ملزمة للكافة وحجيتها مطلقة.. وتؤكد: ضرورة تسليم "الشقتين" خاليتين من الأشخاص والشواغل

أصدرت الدائرة "8" إيجارات بمحكمة استئناف القاهرة، أول حكم قضائي نهائي بانتهاء عقد إيجار والإخلاء لشخصية اعتبارية بناء على حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر فى غضون 5 مايو 2018 دون الانتظار لصدور القانون، وذلك بإخلاء العين المؤجرة عبارة عن – شقتين - وتسليمهما للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص. 

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 9116 لسنة 136 قضائية، لصالح المحامي سامى عبد الكريم رزق، برئاسة المستشار عبد الكريم حسن، وعضوية المستشارين محمد حاكم، وعادل طه، وبأمانة سر تامر عباس.

الموضوع

استئناف الحكم الصادر فى الدعوى رقم 129 لسنة 2015 مأمورية الصف الابتدائية بجلسة 28 يوليو 2019، حيث إن وقائع النزاع سبق وأن أحاط بها تفصيلاَ الحكم المستأنف ومن ثم تحيل إليه المحكمة فى شأن ذلك تلافياَ للتكرار وتشير إليها فى إيجار يربط إجراءات التقاضى فى أن المستأنف أقام الدعوى سالفة الذكر مدنى كلى الصف ضد المستأنف ضده بصفته ابتغاء الحكم بإنهاء العلاقة الايجارية لعقد الإيجار المؤرخ 27 يوليو 1965 وفق شروط الشرعية 13 و 14 من العقد سند العلاقة الإيجارية مع الإخلاء والتسليم من العين المؤجرة كأثر مترتب خالية من الأشخاص والشواغل بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد بحكم مشمول بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفالة مع حفظ الحق فى كافة الحقوق الأخرى.

وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 27 يوليو 1965 استأجر المدعى عليه بصفته من المالك السابق "شقتين"، بقصد استعمالها مكتب للبنك عن مدة إيجار 3 سنوات تنتهى فى 15 أغسطس 1968، وقد قام المدعى بشراء العقار كاملاَ الكائن به المكتب المذكور، وتم التنازل عن عقد الإيجار وحوالة الحق فى الأجرة اعتباراَ من 1 أغسطس 2006 وتم إعلان البنك بشراء العقار وحوالة الحق 

البند 13 من عقد الإيجار سند الدعوى قد نص على أنه: "إذا رغب الطرف الثانى فى إخلاء المكتب عند انتهاء العلاقة الإيجارية يجب عليه أن يعلن البنك بهذه الرغبة بكتاب موصى عليه، بحيث يصل إليه قبل نهاية المدة بشهرين على الأقل وعلى ذلك فللبنك أن يبقى مدة أخرى لا تزيد عن 6 شهور من تاريخ انتهاء مدة الايجار وبالشروط نفسها حتى يجد مكان أخر مناسب وفى هذه الحالة لا يكون البنك ملزماَ بدفع أجرة مدة الستة شهور منعدماَ قبل دفعها مؤخراَ.  

 

كما نص البند 14 من ذات العقد على أنه إذا لم يعلن الطرف الثانى البنك فى رغبته فى الإخلاء طبقاَ للبند السابق يسرى العقد لمدة جديدة مساوية للأولى بنفس الشروط، وهكذا يمتد إلى مدد أخرى ما لم يحصل الإعلان المشار إليه، وقام المدعى عليه بصفته بأجراء تغييرات جوهرية وتعديلات بالشقتين واستعمالهما من مكتب إلى مقر رئيس للبنك ومزاولة نشاط البنك مع عملائه دون إذا صريح أو تصريح من المالك بما ينعقد معه إنهاء أو فسخ العلاقة الايجارية، وطبقاَ للقانون مما حدا به لإقامة دعواه الراهنة للحكم له بطلباته أنفة البيان، وقدم سنداَ لدعواه حافظة مستندات طويت على أصل العقد سند الدعوى وأصول الانذارات الموجهة للمدعى عليه بصفته.

وتداولت الدعوى بالجلسات أمام محكمة أول درجة على النحو المبين بمحاضرها وبجلسة 29 سبتمبر 2015 قضت المحكمة وقبل الفصل فى الموضوع بندب خبير لأداء المأمورية المبينة تفصيلاَ بمنطوق هذا الحكم والذى تحيل إليه منعاَ للتكرار، ونفاذاَ لذلك القضاء باشر الخبير المنتدب مأموريته وأنتهى فى تقريره إلى أنه لا يوجد إخلال جوهري لأن العين ما زالت شقتين كل منهما 4 حجرات، كما هو وارد بعقد الايجار سند الدعوى، وماكينة الصرف الآلى لا يعتبر تغير جوهرى، وبجلسة 28 يوليو، قضت المحكمة برفض الدعوى وألزمت المدعى بالمصاريف، وأسست قضائها على اطمئنانها إلى تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى وأن الدعوى غير قائمة على سند صحيح من الواقع والقانون.

الحكم لم يصادف قبولاَ لدى المستأنف، فأقام عنه الاستئناف الماثل، وذلك بموجب صحيفة مستوفاة لشرائطها القانونية، أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 30 يوليو 2019، وأعلنت قانوناَ طلب فى ختامها الحكم بقبول الاستئناف شكلاَ وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداَ بطلباته الواردة بختام صحيفة دعواه، لأسباب حاصلها الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال، ومخالفة الثابت بالأوراق حيث أن عقد الايجار سند الدعوى محدد المدة وأنه قد قضى بعدم دستورية نص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى 5 مايو 2018.

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت عن موضوع الاستئناف فإنه لما كان من المقرر وفقا لنص المادة الأولى من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 أنه فيما عدا الأراضي الفضاء تسري أحكام هذا الباب على الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره، وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدناَ بالتطبيق لأحكام القانون 52 لسنة 1975 بإصدار قانون الحكم المحلى والقوانين المعدلة له. 

ووفقا لنص المادة 18 من قانون إيجار الأماكن رقم 136/1981 أنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الأتية: "أ-الهدم الكلى أو الجزئي للمنشآت الأيلة للسقوط والإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم والصيانة....، ب- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة....ج-إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن.....د-إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى.....".  

ووفقا لـ"المحكمة" – لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت فى الدعوى رقم 11 لسنة 23 قضائية دستورية بجلسة 5 مايو 2018 بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بمضى الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنته من إطلاق عبارة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد.. لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير أغراض السكنى، وتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخاَ لإعمال أثره.

ولما كان من المقرر وفقاَ لنص المادة 155 من دستور 2014 المعدل أنه يدعوا رئيس الجمهورية مجلس النواب للانعقاد للدور العادي السنوي قبل يوم الخميس الأولى من شهر أكتوبر فإذا لم يتم الدعوة يجتمع المجلس بحكم الدستور في اليوم المذكور ويستمر دور الانعقاد العادي، ويقضى رئيس الجمهورية دون الانعقاد بعد موافقة المجلس ولا يجوز ذلك للمجلس قبل اعتماد الموازنة العامة للدولة، حيث أنه قد صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 339/2019 بفض دور الانعقاد العادل للفصل التشريعى الأول لمجلس النواب اعتباراَ من يوم الاثنين الموافق 15 يوليه 2019 والذى نشر بالجريدة الرسمية العدد 28 مكرر "ب" السنة الثانية والستون بتاريخ 16 يوليه 2019.

ولما كان من المقرر وفقا لنص المادة 49 من قانون الدستورية العليا رقم 48 لسنة 1979 المعدل أن أحكام المحكمة فى الدعاوى الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة، ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالى لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم لذلك تاريخاَ أخر، على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبى لا يكون له فى جميع الأحوال أثر مباشر.

ولما كان ما تقدم وكان الثابت للمحكمة أن المستأنف أقام دعواه أمام محكمة أول درجة ضد المستأنف ضده بصفته ابتغاء الحكم بانتهاء العلاقة الايجارية لعقد الايجار سند الدعوى مع الاخلاء لعين التداعى وتسليمها له خالية من الأشخاص والشواغل بالحالة التى كانت عليها وقت التعاقد، وكان الثابت من الإطلاع على عقد الايجار سند الدعوى أنه: "إذا رغب الطرف الثاني فى إخلاء المكتب عند انتهاء العلاقة الايجارية يجب عليه أن يعلن البنك بهذه الرغبة بكتاب موصى عليه، بحيث يصل إليه قبل نهاية المدة بشهرين على الأقل وعلى ذلك فللبنك أن يبقى مدة أخرى لا تزيد عن 6 شهور من تاريخ انتهاء مدة الايجار وبالشروط نفسها حتى يجد مكان أخر مناسب وفى هذه الحالة لا يكون البنك ملزماَ بدفع أجرة مدة الستة شهور منعدماَ قبل دفعها مؤخراَ.  

كما نص البند 14 من ذات العقد على أنه إذا لم يعلن الطرف الثانى البنك فى رغبته فى الأخلاء طبقاَ للبند السابق يسرى العقد لمدة جديدة مساوية للأولى بنفس الشروط، وهكذا يمتد إلى مدد أخرى ما لم يحصل الإعلان المشار إليه، وقام المدعى عليه بصفته بأجراء تغييرات جوهرية وتعديلات بالشقتين واستعمالهما من مكتب إلى مقر رئيس للبنك ومزاولة نشاط البنك مع عملائه دون إذا صريح أو تصريح من المالك بما ينعقد معه إنهاء أو فسخ العلاقة الايجارية، وطبقاَ للقانون مما حدا به لإقامة دعواه الراهنة للحكم له بطلباته أنفة البيان، وقدم سنداَ لدعواه حافظة مستندات طويت على أصل العقد سند الدعوى وأصول الانذارات الموجهة للمدعى عليه بصفته.

هذا وقد نبه المستأنف على المستأنف ضده بصفته بإخلاء عين التداعي وعدم رغبته فى التجديد وفقا لنص المادة 563 من القانون المدني سالف البيان، وذلك بتاريخ 28 يوليو 2015، ومن ثم ينتهي عقد الايجار سند الدعوى، أما وقد خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يوجب إلغائه والقضاء مجدداَ بانتهاء عقد الايجار سند الدعوى وإخلاء المستأنف ضده بصفته من عين التداعي وتسليمها للمستأنف خالية من الأشخاص والشواغل.