حديث الساعة.. شرح مبسط لقانون التصالح فى المبانى.. المشرع وضع 9 عناصر لتسلسل شروط إنهاء إجراءات التصالح.. وقانونى يوضح وضع من اشترى شقة مخالفة من بعد 2008.. ويُجيب عن الأسئلة الشائكة أبرزها كيفية حساب المبالغ

أحد أهم المخالفات التي شهدتها السنوات السابقة والتي كانت تشغل الحيز الأكبر للقضايا داخل المحاكم هي مخالفات البناء، ورغم تعديل العقوبة أكثر من مرة علي المخالف سواء عقوبة الحبس أو الغرامة ورفع الحدين الأدني والأقصي للعقوبة في القانون رقم 119 لسنة 2008 "قانون البناء الموحد".

إلا أنه وجد المشرع أن المخالفات في تزايد مستمر وأن العقوبة لا تحقق رادع بسبب عدم توافر أماكن للسكن واضطرار المواطن إلي البناء علي الأراضي الزراعية، ودون الحصول علي التراخيص، مما دعا المشرع إلي إقرار قانون التصالح مع المخالف مقابل دفع رسوم والمحافظة علي البناء من قرارات الإزالة. 

شرح مبسط لقانون التصالح فى المباني

وبعد فترة طويلة، البرلمان أقر "قانون التصالح في مخالفات البناء"، وهذا يسمح لملايين المواطنين التصالح مع الدولة سواء كان البناء بدون الحصول علي التراخيص اللازمة أو بناء على أراضي زراعية، ويسمح لهم أيضاَ بدخول المرافق، وعدادات المياه والكهرباء ، لكن وفق شروط، هنحاول نشرح أهمها.

فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى منتهى الأهمية تهم ملايين المواطنين من ملاك العقارات والشقق والمستأجرين أيضاَ تتمثل فى الإجابة على حزمة من الأسئلة مثل كيفية التقديم فى التصالح، ومقابل التصالح، وتسلسل شروط وإجراءات التصالح في مخالفات البناء، والحالات المحظور التصالح فيها بأي شكل، وغيرها من الأسئلة التى تشغل بال الملايين – بحسب الخبير القانونى والمحامى المتخصص فى الشأن العقارى جون نظمى.    

فى البداية – كيفية تقديم طلب التصالح فى المخالفات؟ وكم المبلغ المطلوب؟

- بشكل سريع وعاجل في كل محافظة سيكون بها لجان فنية لمراجعة الطلبات، وبمجرد صدور اللائحة التنفيذية للقانون - خلال 3 شهور من إقرار الرئيس له – سيكون مسموح لك تقدم للجنة التابع لها المحافظة طلب تصالح خلال 6 شهور، واللجنة من المقرر أن تنظر في الطلبات خلال مدة 4 شهور بحد أقصى.

- سيكون في "رسم فحص" للمبنى بحد أدنى 1000 جنيه، وحد أقصى 5000 جنيه.

- اللجنة ستعطيك شهادة بإنك سجلت معها، وبهذه الشهادة سيتوقف أي إجراءات كانت من الممكن أن تتخذ ضدك سواء قرار إزالة أو قضية بناء مخالف، إلي حين البت في الطلب.

- ما هو مقابل التصالح؟

- بحد أدنى 50 جنيه للمتر وحد أقصى 2000 جنيه للمتر، والذى سيحدد سعر المتر لجان سيتم تشكيلها في كل محافظة من أجل تقسيمها لمناطق بحسب المستوى العمراني والحضاري، وستكون هناك إمكانية فى التقسيط.

- ماذا لو اللجنة وافقت على طلب التصالح أو رفضته، ماذا سيحدث؟

- لو في موافقة، سيصدر قرار بقبول التصالح، وسيكون أمامك فرصة 60 يوم لسداد مبلغ التصالح الذى حددته اللجنة  بناء على تقيمها للمنطقة وسعر المتر فيها.

 - أما لو طلبك أترفض، أو تأخرت في سداد قيمة التصالح عن 60 يوم، فأي إجراءات كانت ضدك سواء قضية أو قرار إزالة ستعود من جديد.

- كذلك القانون وفر لك كمخالف فرصة أخرى لكل من رفض طلبه بالتصالح، حيث ستقوم بتقديم تظلم خلال 30 من تاريخ إخطاره بالرفض، ومن المقرر أن اللجنة تنظر فيه خلال 90 يوم. 

هل هناك إجراء أخر فى هذه الإشكالية؟

في نقطة مهمة تم النص عليها في القانون، وهي إنه لن يصدر القرار النهائي بالتصالح إلا "بعد طلاء واجهات العقارات" كاملة التشطيب "مع استثناء المباني في القرى من هذا الشرط".

وما هو تسلسل شروط وإجراءات التصالح في مخالفات البناء؟

1- يتم تقديم الطلب التصالح وفقا للحي أو الجهاز التابع له الوحدة المخالفة شاملاً الملف الهندسي والمستندات المطلوبة .

2- سداد قيمة رسم الفحص وهي تختلف من مكان لآخر من 1000 جنية حتى 5000 جنية مثلاً .

3- يتم بعدها دراسة الطلبات لإصدار قرار بالقبول أو التصالح أو الرفض.

4- حال قبول طلب التصالح يتم تحديد حسب المنطقة وسعر المتر فيها، والتأكد من طلاء كامل الواجهات .

5- دفع قيمة التصالح، والتي تبدأ بـ 50 جنيها للمتر وصولاً إلى 2000 جنيه للمتر وفقا لما تحدده لجنة التصالح.

6- يحصل صاحب العقار المخالف بموجب الطلب على شهادة من اللجنة بطلب التصالح لوقف نظر أي دعاوى متعلقة بالمخالفات أو أحكام صادرة بشأنها صلاحيتها 3 شهور .

7- يقوم صاحب العقار بإستيفاء حافظة مستندات تضم أوراق العقار ونماذج أخرى، ثم يصدر قرار قبول أو رفض التصالح، وفي حال التصالح سداد القيمة في المخالفات والحصول على قرار نهائي .

8- يمكن للمتصالح تقسيط قيمة التصالح على 3 سنوات عباره عن 3 أقساط سنوية بفائدة صفرية، ودفع مقدم 25٪ من القيمة الإجمالية بعد خصم ما تم دفعه من جديه التصالح .

9- والخطوة الأخيرة، هي سداد قيمة التصالح في المخالفات حال قبول الطلب ليحصل بموجبه مقدم الطلب على قرار نهائي بتسوية المخالفات. 

ما هي الحالات المحظور التصالح فيها بشكل نهائي؟

في 8 حالات محظور التصالح فيها بأي شكل، وهي :

1-البناء علي الأراضي المملوكة للدولة، إلا إذا كان صاحبها تقدم بطلب تقنين الأوضاع للأراضي المملوكة للدولة .

2-البناء علي الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل.

3-الأعمال التى تخل تخل بالسلامة الإنشائية للبناء يعني منزل آيل للسقوط مثلا لن يتم ترخيصة، وسيتم التعرف عليه من خلال كل طلب سيقدم للجنة ستخرج معاينة مخصوص من مكتب مهندس استشاري عن صلاحية المبني للتصالح من عدمه والتقرير الخاص به هو الذى سيحدد طلبك هل سيتم الموافقة عليه أم لا.

4-التعدى على خطوط التنظيم المعتمدة وحقوق الارتفاق المقررة قانونًا، والمقصود هنا الخطوط الموضوعة لتنظيم الشوارع ومساحتها من أجل المرافق من كهرباء ومياه وغيرها .

5-المخالفات الخاصة بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.

6-تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، أو تجاوز متطلبات شؤون الدفاع عن الدولة

7- تغيير الاستخدام للمناطق التي صدر لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية

8- البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة - يعني خارج زمام المدن والقرى - مع استثناء الأراضي الزراعية اللي عليها مباني خدمية أو سكن خاص - بناء على ضوابط بيحددها وزير الزراعة - ومشروعات الإنتاج الزراعي والمشروعات الحكومية والخدمية التى سيحددها مجلس الوزراء، وأيضاَ الكتل السكنية المتاخمة للأحوزة العمرانية للقرى والمدن، ويقصد بها المبانى المكتملة والمتمتعة بالمرافق المأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة وطبقًا للتصوير الجوي في 22 يوليو2017.

"يعني لو المبني خارج كردون المباني، ومأهول بالسكان وفي مرافق، ومبني قبل يوم 22 يوليو 2017 " أخر تصوير جوي "، سيتم التصالح معك، لكن لو مبني بعد ذلك أو لم يسكن، ستظل مخالفا وطلبك سيرفض،  لأ القانون صدر لتقنين أوضاع قائمة بالفعل، وليس مخالفات جديدة". 

معلومات هامة جداً لمن يريد التصالح

1-بالنسبة لمبالغ جدية التصالح المعلن عنها تقرر أنها تكون الحد الأقصى

يعنى هدفع كام جدية وإنا بقدم الطلب ؟

الأصل إنك هتدفع 25٪‏ فقط جدية مع تقديم الطلب حسبه بسيطة كده تعرف هتدفع حوالي كام تقريبا، هتحسب مساحة البيت الإجمالية - الطول في العرض - يعني مثلا عندك بيت 100 متر هيبقي التصالح  100 متر في عدد الأدوار المخالفة والأجمالى هتضربه فى قيمة سعر المتر المعلن عنه في المحافظة أو الحى اللى آنت تابع له ومنه هتدفع 25٪‏ وأنت بتقدم الطلب،🏼وكمان قيمة المصالحة بتتقسط بتدفع 25٪ والباقي علي 3 سنوات. 

ما هى الأمور والإجراءات الغائبة عن المواطن فى مسألة التصالح؟

هناك بعض الأمور بمعنى لو حضرتك لما تقدم على طلب تصالح تعمل حسابك أن تكون واجهة العقار متشطبة قبل لجنة المعاينة متنزل، لأن هذا شرط من شروط قبول طلب التصالح، وللعلم تم استثناء القرى والتجمعات القروية من هذا الشرط. 

لو آنت مشترى شقة مخالفة من بعد 2008 أو ناوي تشتري شقة لازم تفهم الأتي:

1-تم إصدار قرارات رسمية من الحكومة سوف تطبق بحزم على كل من اشترى شقة مخالفة من بعد 2008 وكل من ينتوى شراء شقة هذه الأيام لو شقتك قبل 2008 حتي لو مخالف هتعدي بدون أي مشاكل تذكر، لو مخالفة بعد 2008 وقبل 2017 هتدفع غرامة، لكن لو بعد يوليو 2017 هيتم إزالة الأدوار المخالفة حتى لو ساكنة.

2-جاري تنفيذ الإزالات للأدوار المخالفة بجميع الأحياء في مصر طبقا لتاريخ صدور قرارات الإزالة، وسوف تنفذ في جميع المباني المخالفة في جميع أنحاء الجمهورية.

3-الغرامة تقع على صاحب العقار "المقاول"، فلو صاحب العقار مات أو محبوس أو لم يدفع وإتحبس أو هربان، السكان هم الذين سيدفعوا وهو المستقر عليه حتى كتابة تلك السطور إذا تخلى المالك سيدفع المشترى أو الساكن.

4-قرارات الإزالة سوف تنفذ حتي لو الوحدات السكنية مشغولة بالسكان.

5-حبس أصحاب العمارات الأساسيين 15 يوم وليس المقاولين فقط.

6-فيما يخص سعر التصالح في المتر تم نشره من قبل الحكومة حسب كل منطقة.

7-أخر ميعاد لتقديم أوراق التصالح هو 30 سبتمبر 2020.

8-الدفع سيكون عن طريق اتحاد ملاك للوحدات المخالفة، ويتم تفويض واحد منهم لتقديم التصالح نيابة عن شاغلي الوحدات السكنية. 

طب لو مش هدفع هيعملوا معايا إيه؟

الجهات المختصة ستتخذ إجراءاتها الغير محمودة بالنسبة للمخالف وهو عمل أمر من إثنين الأول أما الطرد من الوحدة أو قطع المرافق عن الوحدة.

تقسم المباني في مصر إلى 3 أنواع من المباني طبقا للقانون المصري.

أولا: أي عقار قبل تاريخ 11/5/2008 حتى لو مبني من غير رخصة رسمية ولو دور أخير لن يتم دفع أى مصالحات ولن يواجه أى إزالة ومشكلة أمام الدولة قانوني 100%.

ثانيا: أي عقار من بعد التاريخ السابق وحتى 22/7/2017 ينقسم إلى نوعين من القوانين:

1- عقار تم بنائه برخصة رسمية - صادرة من المركز الذكي - بعدد معين من الطوابق المتعددة مثل 5 أدوار لن يتم دفع أى مخالفات عليها أما ما يعلو الرخصة الرسمية فسيتم دفع المخالفة "مفيش إزالة".

2- عقار تم بنائه بالكامل دون وجود رخصة رسمية صادرة من الحي الذكي سيتم دفع المخالفة عن العقار بالكامل - مفيش إزالة - إلا لو لم يتم البناء على ارض من أراضى الدولة وبعد التأكد من السلامة الإنشائية للعقار عن طريق لجنة هندسية.

ثالثاً: أي عقار مبنى بعد 22/7/2017 وطبقا للمسح الجوى لمصر سيتم إزالته بالكامل "وهذا أخطر نوع من العقارات ولابد من الابتعاد عنه تماماَ لأنه سيكون في محاولات مضنية لبيعه ولو بسعر قليل جدا".

 وبناءا على ذلك قررت المحافظات فتح باب التصالح على الوحدات المخالفة بداية من شهر 7 وحتى 30/9/2020

"خد بالك لو رايح تشتري شقة في منطقة آنت عارف 100٪ أن سعرها اغلي بكثير من السعر المعروض ويقولك لسرعة البيع ولظروف السفر شوف هناك الأسعار ماشية أزاي ومتنساش تاريخ بناء العقار، عشان متلاقيش نفسك اشتريت الترام". 

متى سيكون آخر ميعاد للتقديم علي التصالحات؟

هو يوم 2020/9/30 يعني مش هتعرف تقدم علي تصالح بعد هذا الميعاد.  

 

108593398_299987181363633_2167681956800019859_n