كثيرا ما نجد في سوق العقارات يقبل البعض على شراء عقار، وتكون كل أو بعض وحداته مؤجرة بعقود إيجار، ويتقاعس المشترى عن تسجيل عقد شرائه أو سند ملكيته للعقار في الشهر العقاري، فهل يحق له مطالبة المستأجرين بأحكام عقود الإيجار المحررة لهم مع سلفهم؟
الأصل أن عقد الإيجار تنتقل آثاره إلى مشترى العقار متى سجل عقد شرائه، فتسجيل العقد كاف حتى ولو لم يقم البائع بحوالة حقوقه في عقد الإيجار إليه، لكن إذا لم يسجل المشترى عقد شرائه أو سند ملكيته يتعين أن يتم حوالة عقود الإيجار من المالك السابق إليه بأن ينقل المالك السابق جميع حقوق العقد للمشترى .
هل لمشترى العقار بعقد ابتدائي مقاضاة المستأجر بخصوص عقد الإيجار؟
فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين وكذلك الباعة والمشترين، تتمثل في السؤال ما هي الشروط المتطلبة التي تعطى الأحقية لمشترى العقار بعقد ابتدائي مطالبة المستأجرين بأحكام عقد الإيجار ومقاضاتهم؟ - بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض مجدى عزام.
مفهوم حوالة الحق وأركانها
فى البداية – حوالة الحق هي عقد ينقل به الدائن حقه على المدين إلى شخص آخر يصبح دائناً مكانه في ذلك الدين، ويسمى الدائن "محيلاً" والمنقول إليه "محالاً له" والمدين "محالاً عليه" والحق المنقول "محالاً به"، ركن الحوالة ككل عقد هو التراضي المستوفى شرائط وجوده الاعتباري وتقوم الحوالة على ثلاثة أشخاص وتنعقـد باتفـاق المحيـل والمحـال له فقط ولا تتوقـف على رضـا المديـن.
4 شروط لحوالة الحق لضمان حق المشترى الجديد
أما الشروط المتطلبة التي تعطى الأحقية لمشترى العقار بعقد ابتدائي مطالبة المستأجرين بأحكام عقد الإيجار ومقاضاتهم:
1-أن تتم حوالة عقود الإيجار إلى مشترى العقار، ويستوى الصيغة المدون بها الحوالة تحت مسمى تنازل أو حوالة أو تكون مدونة بعقد الإيجار أو عقد البيع الابتدائي.
2-أن يتم إعلان المستأجرين بحوالة الحق بورقة رسمية – إنذار على يد محضر.
ملحوظة:
إعلان المدين بالحوالة حصوله بأية ورقة رسمية تعلن إليه بواسطة المحضرين مادة 305 مدنى، ولا يغنى عن ذلك إخطاره بكتاب مسجل أو علمه بالحوالة ولو أقر به، كما ورد فى الطعن المقيد برقم 1565 لسنة 77 قضائية، ويكفي في إعلان المدين بالحوالة لتنفذ فى حقه طبقاً لنص المادة 305 من القانون المدني حصوله بأية ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.
3-وفى حالة تعدد البيوع الابتدائية وحوالة عقود الإيجار من شخص لآخر، وتعدد تلك الحوالات فإنه يكفى المشترى الأخير أن يقوم بإعلان واحد مشتمل على جميع الحوالات.
4-لكن قبول المستأجر للحوالة يغنى عن الإعلان بها – ومثال ذلك قيام المستأجر بسداد الأجرة دون تحفظ لمشترى العقار أو عرض الأجرة بإنذار على يد محضر أو مقاضاته بشأن عقد الإيجار.
ملحوظة:
قضت محكمة النقض فى هذا الشأن أنه يعد في حكم القبول الضمنى لحوالة الحق قيام المدين بسداد بعض أقساط الدين أو القيام بسداد الأجرة للمحال له، فإذا ما نفذت الحوالة في حقه على هذا النحو فإن ذمة المدين - المستأجر - لا تبرأ من أجرة العين المؤجرة إلا بالوفاء بها إلى المحال إليه ويحق للأخير تبعاً لذلك أن يقاضى المستأجر - المحال عليه - في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ، وذلك طبقا للطعن رقم 9032 لسنة 76 قضائية.
تطبيقات قضائية لمحكمة النقض
رفض الدعوى لعدم وجود الحوالة هل يمنع من إعادة الدعوى؟
سبق لمحكمة النقض الإجابة على هذا السؤال فى الطعن المقيد برقم 10101 لسنة 76 قضائية، حيث قالت فى حيثيات الطعن أن الحكم بعدم قبول دعوى الإخلاء السابقة لرفعها على غير ذي صفة لعدم تقديم الطاعن ما يفيد حوالة عقد الإيجار سند الدعوى من البائعة له تكون حجيته مؤقتة، وقضاء الحكم المطعون فيه بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها بمقولة إن الطاعن يستند إلى إنذار الحوالة رغم تقديمه لحوالة عقد الإيجار والإعلان بها يكون حكمه خطأ.
تعدد الحوالات هل يلزم إعلان كل حوالة على حده؟
قالت محكمة النقض للإجابة على هذا السؤال أنه إذا تعاقبت الحوالات على الحق الواحد، وطالب المحال إليه الأخير المدين بقيمة الحق المحال، فلا يشترط لنفاذ الحوالة الأخيرة في حق المدين سوى قبوله لها أو إعلانه بها مع بيان تسلسل الحوالات السابقة عليها دون حاجة لإعلانه بكل حوالة على حده، طبقا للطعن رقم 2686 لسنة 72 قضائية.
هل الإعلان بصحيفة الدعوى يعتبر إعلان بالحوالة؟
أن "حوالة الحق" لا تنفذ في حق المدين إلا بقبوله لها أو إعلانه بها بأى ورقة رسمية تُعلن بواسطة المحضرين، وتشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وبالتالي فإن إعلان صحيفة الدعوى التي يرفعها المحال له على المدين مطالباً إياه بالوفاء بالحق المحال به يعتبر إعلاناً بالمعنى المقصود قانوناً في المادة 305 من القانون المدنى وتنفذ به الحوالة في حق المدين، وذلك طبقا للطعن رقم 2686 لسنة 72 قضائية.
