أصدرت دائرة "5" إيجارات – بمحكمة استئناف القاهرة – حكماَ مهماَ رسخت فيه لمبدأ قضائياَ فى غاية الأهمية بالنسبة لملايين الملاك والمستأجرين، قالت فيه: "مدة عقد الإيجار تكون 59 عاماَ حال عدم تحديد مدة زمنية معينة طالما دون فى العقد عبارة (مدة بقاء العقار)، وأن النية المشتركة لطرفى العقد - المؤجر والمستأجر - تتجه لجعل مدته أقصى مدة مقررة فى القانون وهى 59 عاماَ من تاريخ تحريره وهذا ما يؤكده بقاء العقد الأكثر فترة زمنية طويلة وحال حياة المؤجرة".
صدر الحكم فى الاستئناف المقيد بالجدول العمومى تحت رقم 4745 لسنة 23 ق، لصالح عبد الرحمن أبو العينين المحامى، برئاسة المستشار محمد السعيد الفاتح، وعضوية المستشارين على الرنانى محمد، وسمير محمد القطاوى، وأمانة سر محمد سعيد.
الوقائع .. المؤجر يقيم دعوى إخلاء المستأجر بحجة أن المدة غير محددة بالعقد
واقعات الاستئناف ومستندات الخصوم فيه ودفوعهم وأوجه دفاعهم سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف الصادر في الدعوى رقم 705 لسنة 2018 إيجارات شمال القاهرة والصادر بجلسة 24 فبراير 2019 ومن ثم تحيل إليه المحكمة منعاَ للتكرار وأن كانت توجزها بالقدر اللازم لحمل قضائها في أن المستأنف ضده – المدعى – كان قد أقامها بطلب إخلاء المدعى عليه من شقة التداعي استئجاره بالعقد المؤرخ 18 مايو 1998 وتسليمها خالية على سند من مدة الإيجار غير محددة، إذ نص في العقد على أنه طوال بقاء العقار وأن المؤجر لا يرغب فى استمرار ونبه على المستأجر بذلك بإنذار أعلن إليه فى 12 ديسمبر 2017.
المحكمة تقضى بالإخلاء لصالح المالك
وإذ تداولت الدعوى بالجلسات على نحو ما هو ثابت بمحاضر جلسات أول درجة فقد قضت بجلسة 24 فبراير 2019 بإنهاء العقد وإخلاء المستأجر من العين وتسليمها للمؤجر، وحيث أن هذا القضاء، وإذ لم يلق قبولاَ لدى المحكوم ضده فقد طعن عليه بالاستئناف الماثل بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب محكمة الاستئناف فى 2 أبريل 2019، وأعلنت قانوناَ بطلب قبول الاستئناف شكلاَ وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف، والقضاء مجدداَ بانعقاد عقد الإيجار سند الدعوى لمدة 59 عاما.
المستأجر يستأنف على الحكم لإلغائه بسبب تفسير عبارة "مدة بقاء العقار"
وقال المستأنف شرحا لاستئنافه أن الحكم المستأنف صدر معيباَ بالخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال ذلك أن الحكم قد تصدى لتفسير عبارة مدة بقاء العقار على أنه ليس المقصود بها أقصى مدة وهى 59 عاما واعتبرها مدة يتعين تحديدها بمدة شهرية، وذلك مخالف للمواد 147، 148/ 150 من القانون المدنى، وكذلك المادة 563/3 من ذات القانون القانون، كذلك فإن نية طرفى التعاقد أن يستمر التعاقد لأقصى مدة ممكنه وفقاَ للعرف الجارى فى المعاملات كذلك فإن الحكم معيب بالفساد فى الاستدلال ذلك أن التقنين المدنى قد أخذ بطريق غير مباشر بالإرادة الظاهرة فى تفسير العقود التى تكون عبارتها واضحة ذلك أن الإدارة الحقيقية تستخلص من الإدارة الظاهرة وفى الحالة التى يحق بصددها فإن إدارة المتعاقدين قد انصرفت إلى أن مدة العقد هى أقصى مدة وهى 59 عاماَ.
الاستئناف تداول بالجلسات على نحو ما هو ثابت بمحاضرها وبجلسة 1 سبتمبر 2019 مثل المستأنف بمحام عنه وقدم حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من صورة رسمية لحكم صادر من محكمة استئناف الجيزة وبجلسة 3 نوفمبر مثل طرفا الاستئناف، والحاضر عن المستأنف قدم مذكرة بدفاعه شرح فيها ظروف دعواه وانتهى إلى أن إرادة المتعاقدين قد انصرفت إلى جعل مدة العقد هى أقصى مدة 59 سنة، وخلص إلى طلب الحكم له بطلباته المبينة بصحيفة الاستئناف، وقررت المحكمة حجز الاستئناف للحكم.
ليس هناك عقداَ مؤبداَ
الاستئناف أقيم بميعاده وحاز كافة أوضاعه القانونية ومن ثم تقضى المحكمة بقبوله شكلاَ، وحيث أنه عن الموضوع فإن المحكمة تمهد لقضائها بأن الإيجار يجب أن يكون مؤقتاَ، فيتفق المتعاقدان على مدة الإيجار سنة أو أقل أو أكثر إلا من المشرع لم يتعين حدا أقصى للمدة التى يتفق عليها المتعاقدان ولا حد أدنى، وقد كان المشروع التمهيدى للتقنين المدنى يتضمن نصاَ على أنه إذا عقد الإيجار لمدة تزيد على 30 سنة أو إذا كان مؤبداَ جاز أن ينتهى بعد انقضاء 30 سنة بناء على طلب المتعاقدين على أنه لا يجوز لأحد المتعاقدين أن ينهى الإيجار إذا كان قد عقد لمدة حياة المؤجر أو المستأجر حتى لو امتد لمدة على 30 سنة، أما سنة، أما إذا اتفق على أن يكون الإيجار مؤبداَ لا تجوز وكذلك إذا اتفقا على مدة تجعل الإيجار في حكم العقد المؤبد ويترك تحديد المدة الطويلة فى حكم العقد المؤبد لتقدير القاضى، فينظر فى كل عقد إلى ظروفه وملابساته.
متى لا يكون عقد الإيجار المؤبد باطلاَ؟
لما كان المقرر كذلك أن الإيجار الذى يدوم مادامت العين المؤجرة باقية هو إيجار مؤبد وبالتالي لا يجوز ذلك أنه يستوى أن ينص على التأييد فى الإيجار أو أن يقال أن الإيجار باق ما بقيت العين وحيث أنه إذا أؤبد الايجار أو عينت له مدة طويلة تجعله فى حكم الايجار المؤبد، فإنه لا يكون باطلاَ بل تنقض مدته إلى الحد الأقصى الذى يقدره القاضى لعقد الايجار وفقا لظروف العقد وملابساته ولا يجوز أن يزيد مدته فى أية حال على سنتين سنة أو إلى مدة أقل يقدرها القاضى بحسب الظروف ثم يجوز بعد ذلك لأى من الطرفين أن ينهى الإيجار بعد التنبيه على الأخر بالإخلاء فى المواعيد المقررة فى المادة 563 من القانون المدنى هذا ما لم يتبين من ظروف التعاقد أن أحد المتعاقدين قد وقع فى غلط جوهرى وما كان ليرضى بالإيجار أصلا لو علم أن المدة المتفق عليها لا تسرى كلها بل تنقص إلى الحد الأقصى الذي يقدره القاضي، ففى هذه الحالة يجوز له إبطال الإيجار للغلط. .
المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أنه إعمالا لما تقدم وبالبناء عليه وكان المدعى فى الدعوى المبتدأة قد أقام دعواه قد طلب إخلاء المدعى عليه من عين التداعى وتسليمها خالية على سند من أن المدعى "المؤجر" لا يرغب فى استمرار الإيجار الذى عقد لمدة بقاء العقار وهو ما يعنى أن العقد فى أن هذه الحالة يكون مؤبداَ لا يجوز وأنه لا يرغب فى استمراره وكان الثابت للمحكمة أن العقد تضمن أنه مدة العقار طوال بقاء العقار وهو ما يجعله العقد مؤبداَ فى هذه الحالة ويتعين معه على المحكمة إنقاص مدته إلى الحد الأقصى فى ظل ظروف العقد وملابساته وأنه ولأن عقد الإيجار يجب أن يكون مؤقتاَ وهذا مفهوم تعريف والمشرع لعقد الايجار بأنه عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة ذلك أن عقد الإيجار عقد زمني تقاس منفعة العين فيه بمقياس الزمن.
"الاستئناف" تقرر اعتبار مدة عقد الإيجار 59 عام
وبحسب "المحكمة" – أنه لما كان المقرر قانوناَ أنه فى تفسير العقود يجب التزام عباراتها الواضحة على هدى من حسن النية وأن لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه بمقصود المتعاقدين والنية المشتركة لهما دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ، وذلك كله وفق طبيعة التعامل، وما ينبغى أن يتوفر بين المتعاقدين من أمانة وثقة وفقا للعرف الجاري فى المعاملات وإذ كان الثابت بعقد الإيجار سند الدعوى فى بنده أن مدة بقاء العقار وأن المستأجر قد دفع للمؤجر مبلغ 10 الأف جنيها، كمقدم إيجار يخصم منه شهريا مبلغ 50 لحين نفاذه وهو الأمر الذى تستخلص منه المحكمة أن النية المشتركة لطرفى العقد المؤجر والمستأجر قد اتجهت لجعل مدته أقصى مدة مقررة فى القانون وهى 59 عاماَ من تاريخ تحريره وهذا ما يؤكده بقاء العقد الأكثر من 20 عاماَ وحال حياة المؤجرة – مورثة المدعى فى الدعوى المستأنف حكمها – وبعد وفاتها ولم يطلب من المستأجر خلالها إخلاء العين وسكوت المؤجر طيلة هذه المدة وبعدها زواج المؤجرة وهو ما لا يدع مجال للشك أن إدارة المتعاقدين قد اتجهت إلى جعل مدة العقد هى أطول فترة ممكنة، وذلك دون لبس أو غموض وهو وقر فى يقين المحكمة الأمر الذى يكون معه الحكم المستأنف، وإذ خالف هذا النظر واعتبر أن العقد سند الدعوى منعقدة للمدة المحددة لدفع الأجرة وينتهى بانقضاء هذه المدة إذ أنه لا يقوم على سنده فى صحيح الواقع والقانون وتقضى المحكمة بإلغائه وباعتباره أن العقد سند الدعوى قد عقد لمدة 59 عاماَ من تاريخ تحريره على أن يجوز لأى من الطرفين أن ينهى الإيجار بعد التنبيه على الأخر بالإخلاء فى المواعيد المقرر بنص المادة 563 من القانون.
