السوق العقارى إلى أين؟.. الشركات الكبرى تلجأ لحيلة جديدة بتخفيض الأرباح ومد سنوات التقسيط.. الشركات الصغرى ترفع شعار "التحالفات لتنفيذ المشروعات".. والعاصمة الإدارية تغرد خارج السوق بأسعار لا تقبل المنافسة

فترة صعبة يمر بها السوق العقارى المصرى، وخاصة بعد تراجع المبيعات بصورة كبيرة فى الفترة الأخيرة وخاصة من نهاية 2018 وحتى نهاية 2020، وهو ما جعل الشركات العقارية الكبرى تلجأ لحيلة جديدة وهى تخفيض الأرباح مقابل زيادة المبيعات، واختلفت الطريقة التى تتبعها كل شركة عن أخرى، فالبعض لجأ إلى مد فترات التقسيط مع وضع زيادة طفيفة فى أسعار الوحدات، والبعض الآخر لجأ إلى إلغاء المقدم، وهناك من لجأ إلى زيادة نسبة شركات التسويق العقارى لتتخطى نسبة الـ 6 %، فيما رفعت الشركات الصغرى شعار التحالف والاندماج لتنفيذ المشروعات والالتزام مع العملاء.

الدكتور أحمد شلبى، رئيس شركة تطوير مصر، أكد أنه مع بداية التعويم وتحرير سعر الصرف، كان هناك تغير رئيسى فى سياسة السوق العقارى المصرى، نظرا لأن التعويم تطلب رفع الأسعار بسبب زيادة التكلفة وارتفاع أسعار الأراضى، بالإضافة إلى الضرائب والأعباء الجديدة التى تم فرضها على الشركات، ومع كل ذلك لم يقابله ارتفاع حقيقى فى الدخل، وتسبب فى تراجع القدرة الشرائية لدى العملاء، ويأتى ذلك بالتزامن مع حرص الشركات الكبرى على استمرار تدفق المبيعات للاستمرارية فى السوق، وهو ما أجبر الشركات العقارية للجوء لألية جديدة تتمثل فى مد فترات التقسيط وتخفيض نسبة مقدم الحجز، وهو ما جعل الشركات العقارية تخفض الأرباح مقابل استمرارية تدفق المبيعات.

وأضاف الدكتور أحمد شلبى، فى تصريح خاص لـ"اليوم السابع" أن دورة رأس مال الشركات هى العامل الرئيسى فى التوسع، لافتا إلى أن السوق العقارى المصرى فى حاجة ملحة للتوسع فى التمويل العقارى بهدف الحفاظ على دورة رأس المال ومساندة العملاء فى الشراء، وكذلك بالنسبة للشركات العقارية، التمويل العقارى يساهم بشكل كبير فى تمويل تنفيذ المشروعات والالتزام مع العملاء.

وأشار إلى أن تراجع الفوائد البنكية ساهم بشكل كبير فى لجوء العملاء للاستثمار فى العقار من جديد، وبدأ السوق العقارى فى تحسن بعض الشىء، موضحا أن الحالة التى يمر بها السوق العقارى فى الوقت الحالى قد تستمر حتى نهاية العام الجارى.

وبما يتعلق بظاهرة " زيرو مقدم" أكد أنها ظاهرة وهمية، وقد تسىء للشركات العقارية التى تطبقها، لأن التدفقات النقدية هى العامل الرئيسى فى الحفاظ على استمرارية الشركات العقارية، والالتزام مع العملاء فى مواعيد التسليم.

وحول ظاهرة اندماج الشركات العقارية الصغرى لتنفيذ المشروعات، أكد أنها شىء صحى وجيد للسوق العقارى، وتصب فى مصلحة العميل، وتساهم بشكل كبير فى توسع تلك الشركات فى تنفيذ المشروعات وتنفيذها طبقا للمواعيد المحددة فى العقود المبرمة.

وأشار إلى أن أقصى فترة تقسيط تصل لـ10 سنوات، ويتم تحملها بفوائد بسيطة حتى لا تتعرض الشركات العقارية للخسارة، ولكن السائد عند معظم الشركات هى 8 سنوات.

وأكد أنه بالنسبة للعاصمة الإدارية، أكد أنها تغرد خارج السوق بأسعار لا تقبل المنافسة، نظرا للدعم الكبير الذى تحظى عليه من قبل الدولة المصرية، وهو ما جعل المستثمرين الأجانب والعرب يسعون بشكل كبير للحصول على فرص استثمارية داخل العاصمة الإدارية الجديدة، لتنفيذ مشروعات، فضلا عن الثقة الكبرى التى تحظى بها من قبل العملاء أنفسهم.

من جانبه قال أمجد حسانين، المطرو العقارى، أن القطاع العقارى المستفيد الأول من قرار خفض سعر الفائدة، لأنه سيدفع المستثمرين من مدخرى أموالهم بالبنوك إلى الاستثمار فى الملاذات الآمنة وعلى رأسها العقارات، ولأن المستثمر المصرى يميل أكثر لشراء عقارات عن شراء سبائك ذهب، لذا فقرار خفض الفائدة يصب فى مصلحة القطاع العقارى بالدرجة الأولى.

وحول متوسط العائد على العقارات فى مصر، قال، إنه مازال متوسط العائد على العقارات فى مصر ضمن الأعلى فى المنطقة، وذلك لأن العائد من العقارات يكون على إجمالى قيمة الوحدة فى المقابل لا يسدد المشترى سوى جزء من قيمتها ويتم تقسيط الباقى على عدة سنوات.

وأشار إلى أن العائد على العقارات يرتبط بنوعية المستثمر، فهناك المستثمر المضارب الذى يبيع الوحدة بعد شهر من شرائها، وهذا يحقق ربحية بين 50-100 ألف جنيه خلال هذا الشهر بنسبة ربحية 30% مما يسدده-وهذا النوع من الاستثمار ليس المناسب حالياً وظهر خلال عامى 2017 و2018- وهناك المستثمر قصير الأجل، الذى يعرض الوحدة للبيع بعد مرور عام من شرائها، ويحقق ربحية تتراوح بين 20-25% مما سدده، وأخيراً المستثمر طويل الأجل الذى يعرض الوحدة للبيع بعد استلامها، ويحقق عائد يصل إلى 60%.

فيما قال المهندس أحمد مسعود، المطور العقارى، أن السوق العقارى، تعافى تماماً من تداعيات جائحة فيروس كورونا المستجد وهو ما ساهم فى تعويض انخفاض المبيعات خلال فترة حدة الجائحة، مرجعاً سبب تعافى المبيعات، إلى أن المشترى المصرى قد يؤجل شراء العقار ولكنه لا يلغى فكرة الشراء لأى ظروف.

وأكد أن العاصمة الإدارية استحوذت على صدارة مبيعات العقارات فى مصر، تليها منطقة غرب القاهرة الشيخ زايد وطريق الواحات والفيوم، وهناك طلب مرتفع عليها جداً، ثم الوحدات بالعلمين والساحل الشمالى والعين السخنة، ومرتبط الطلب عليها بسبب موسم الصيف، وأخيراً منطقة شرق القاهرة وتضم التجمع الخامس ومدن العبور والشروق.

وأضاف أن المشترى المستهلك هو من يسيطر على المبيعات العقارية حالياً، وليس المشترى بغرض الاستثمار، وبالتالى فإن المطور الناجح هو الذى سينفذ وحدات تلبى رغبة المشترين سواء من حيث مساحتها أو الطرق السداد، مشيرا إلى أن المشترى المستهلك يحتاج إلى وحدات بمساحات صغيرة ومتوسطة وفى الوقت نفسه تحقق الاستفادة الأمثل.

فى السياق ذاته، قال المهندس محمد البستانى، رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية، أن الشركات الصغرى والمتوسطة رفعت شعار التحالفات من أجل تنفيذ المشروعات والالتزام مع العملاء، موضحا أن هذه الظاهرة تعد من أفضل الظواهر الإيجابية التى يشهداه السوق العقارى فى الوقت الحالى، لتنفيذ المشروعات، وتجعل الشركات الصغرى والمتوسطة رأسا برأس مع الشركات العقارية الكبرى.

وأضاف أن رغبة هذه الشركات فى الاستثمار داخل العاصمة الإدارية الجديدة، سبب رئيسى فى تكورين التحالفات الأخيرة، موضحا أن هناك مشروعات كبرى تشهدها العاصمة الإدارية فى الوقت الحالى من قبل هذه الشركات الصغرى بسبب فكرة التحالفات، موضحا أن التحالف يكون بمثابة التدفق المالى الكبير والملاءة المالية والتى تكون داعم كبير لتنفيذ المشروعات فى الوقت الحالى والذى يشهد تراجع فى القدرة الشرائية، والتى تسببت فى لجوء الشركات لمد فترات التقسيط، وتخفيض نسبة المقدم.

وكشفت نتائج أكبر خمس شركات عقارية ببورصة مصر تراجع أرباحها المجمعة فى الربع الثانى من السنة نحو 31 بالمئة فى ظل تباطؤ المبيعات وسط تداعيات جائحة فيروس كورونا.