أصدرت الدائرة رقم "13" بمحكمة الجيزة الابتدائية – حكماَ قضائياَ يهم ملايين الملاك والمستأجرين، بفسخ العقد حتى لو تم سداد الأجرة بالفوائد القانونية، نتيجة التأخير في تسليم الإيجار، مستنداَ على أحقية المؤجر فى فسخ العقد طالما تضمن الشرط الفاسخ دون الحصول على حكم من المحكمة.
صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 2797 لسنة 2019 مدنى كلى الجيزة، لصالح المحامى بالنقض علاء مبروك، برئاسة المستشار معتز الفقى، وعضوية المستشارين خالد ناجى، ومحمود عبد الرحمن، وأمانة سر صابر فتحى.
الوقائع.. المؤجر يطالب بطرد المستأجر مع سداد الأجرة بالفوائد نتيجة التأخير
وقائع الدعوى تتحصل في أن المدعى أقامها بموجب صحيفة موقعة، وأعلنت قانوناَ للمدعى عليه طلب في ختامها الحكم بفسخ العقد المؤرخ 17 ديسمبر 2000 والزامه بدفع مبلغ 4171،5 جنية قيمة الأجرة المتأخرة ومبلغ 5000 جنية تعويضاَ عن الأضرار المادية والأدبية التي لحقته فضلاَ عن المصاريف والفوائد القانونية المترتبة على التأخير، وما يستجد منها حتى تاريخ الدفع وتسليم العين خالية من الأشخاص والشواغل مع تمسكه بأن سداد المدعى عليه للأجرة المتأخرة وملحقاتها والتعويض لا يعنى التنازل عن حقه في تطبيق الشرط الصريح الفاسخ.
وقال شرحاَ لدعواه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 17 ديسمبر 2000 استأجر المدعى عليه منه ما هو محل مبين بالصحيفة بقصد استعماله – صيدلية – لمدة 59 عام تبدأ من 1 يناير 2000 وتنتهى 1 يناير 2016 مقابل قيمة ايجارية شهرية قدرها 400 جنية تزيد بصفة دورية 5% كل 5 سنوات، وحيث أن المدعى عليه امتنع عن سداد القيمة الايجارية من أول شهر أكتوبر 2018 حتى شهر يونيه عام 2019 بواقع 9% شهور& 463،5 جنية = 4171،5 جنية، وحيث أنه قد انذر المدعى عليه رسمياَ بفسخ العقد لتحقق الشرط الفاسخ الصريح وسداد الأجرة المتأخرة إلا أنه لم يحرك ساكناَ، الأمر الذى حدا به لإقامة دعواه بغية الحكم بطلباته آنفة البيان، وقدم سنداَ لدعواه عبارة عن حافظة مستندات طويت على صورة ضوئية من عقد الايجار سند الدعوى، وأصل إنذار رسمي على يد محضر معلن للمدعى عليه في 24 يونيو 2019، وإذ تداولت الدعوى بالجلسات.
يحق للمؤجر فسخ العقد طالما تضمن الشرط الفاسخ دون الحصول على حكم من المحكمة
المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى: وعن طلب الفسخ، فلما كان الثابت أن العقد سند الدعوى يخضع لأحكام القانون المدنى، وكان من المقرر بنص المادة 147/1 من القانون المدنى أن: "العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون"، كما تنص المادة رقم 158 من ذات القانون على أنه: "يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه وهذا الاتفاق لا يعفى من الاعذار إلا إذا أتفق المتعاقدان صراحة على الاعفاء منه".
ولما كان ما تقدم وكان المدعى قد أقام هذا الشق من الطلبات بغية الحكم بفسخ العقد سند الدعوى وتسليم العين المؤجرة له خالية من الأشخاص والشواغل، وذلك لعدم سداد المدعى عليه القيمة الايجارية عن المدة من أول أكتوبر 2018 حتى شهر يونيه 2019 أي أنه يطلب فسخ العقد لإخلال المدعى عليه بالتزاماته والقوة الملزمة لطرفيه، وكان الثابت للمحكمة من مطالعة الصورة الضوئية لعقد الايجار سند الدعوى أنه عقد ايجار محل محرر بين المدعى والمدعى عليه لمدة 59 تبدأ من 1 يناير 2001 وتنتهى 1 يناير 2060 مقابل قيمة ايجارية شهرية قدرها 400 جنية تزيد بصفة دورية 5% كل 5 سنوات، وقد تضمن العقد الشرط الفاسخ الصريح في حالة التأخر عن سداد الأجرة في ميعاد استحقاقها لمدة قسط واحد دون الحصول على حكم قضائى، ويكون معه العقد صار مفسوخاَ بمقتضى القوة الملزمة لطرفيه، ويكون الحكم الصادر من المحكمة هو التقرير بفسخ العقد اعمالاَ لنص المادة 158 من القانون المدنى، ومن ثم فإن المحكمة تجيب المدعى لطلب فسخ العقد.
وبحسب "المحكمة": عن طلب التسليم فانه آثراَ حتمياَ من آثار الفسخ عملاَ بنص المادة 160 من القانون المدنى، ومن ثم فإن المحكمة تقضى به، وحيث أنه عن طلب قيمة الأجرة المستحقة للمدعى عن المدة من أول أكتوبر 2018 حتى شهر يونيه 2019، فإنه لما كان العقد هو قانون المتعاقدين وقد سبق وأن اتفقا طرفى التداعى على تحديد قيمة ايجارية شهرية مقدراها 400 جنية تزيد بصفة دورية 5% كل 5 سنوات، وقد تضمن العقد الشرط الفاسخ الصريح في حالة التأخر عن سداد الأجرة في ميعاد استحقاقها لمدة قسط واحد دون الحصول على حكم قضائى.
لماذا يحق للمؤجر الحصول على فوائد التأخير؟
وبالنسبة للفوائد فقد نصت المادة 226 من القانون المدنى: "إذا كان محل الالتزام مبلغاَ من النقود وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين في الوفاء به كان ملزماَ بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخر فوائد قدرها 4% في المسائل المدنية و5% في المسائل التجارية وتسرى هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية بها إن لم يحدد الاتفاق أو العرف التجارى تاريخاَ أخر لسريانها وهذا كله ما لم ينص القانون على غيره".
لما كان ما تقدم وكان المبلغ المحكوم به مبلغاَ من النقود معلوم المقدار وقت المطالبة به وكانت المحكمة قد قضت بإلزام المدعى عليه بأدائه للمدعى، الأمر الذى يكون معه ملزما بأن يدفع له تعويضاَ عن التأخير في الدفع كفوائد على المبلغ المقضى به مقداره 4% سنوياَ، وذلك من تاريخ المطالبة القضائية في 25 أغسطس 2019 حتى تمام السداد عملاَ بالمادة 226 من القانون المدنى، ويكون هذا الشق من الطلبات قد صادف صحيح الواقع والقانون، وتقضى المحكمة به.
وبالنسبة لطلب التعويض عن الأضرار المادية والأدبية، فلما كانت المحكمة قد انتهت إلى القضاء للمدعى بالفائدة على مبلغ الأجرة المقضى به كتعويض عن التأخير في الدفع وهو ما تراه المحكمة كافياَ لجبر ضرر المدعى، ومن ثم تقضى به كتعويض عن التأخير في الدفع، وهو ما تراه المحكمة كافياَ لجبر ضرر المدعى، ومن ثم تقضى برفض طلب التعويض .
