تقع العديد من الإشكاليات أو الأزمات في سوق العقارات بين البائع والمشترى، بشأن مسألة تسليم العقار أو الوحدة السكنية من قبل البائع للمشترى، وهو الأمر الذي تصدت له وناقشته العديد من مواد القانون المدني والمعروف بدعوى "تسليم المبيع"، الذي هو فى الأساس يعنى وضعه تحت تصرف المشترى، بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل طبقا للمادة 435 من القانون المدني.
دعوى التسليم كضمانة لعقد البيع
ودعوى التسليم هى التي سنها المشرع من الناحية القانونية كضمانة لتنفيذ عقد البيع وأثر من أثاره، والذي يتم بوضعه تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل، وذلك طبقا لنص المادة 435 مدني، وفى حالة عدم تمكن المشترى أو الحائز حسن النية من حيازة العقار يحق له رفع دعوى على المغتصب بالتسليم ومطالبته بمقابل الانتفاع بما يسمى الريع كتعويض له عن عدم الانتفاع بالعقار.
كيفية تنفيذ شرط "اللصق" في دعوى تسليم العقار
في التقرير التالي "اليوم السابع" يلقى الضوء على مسألة في غاية الأهمية بشأن عملية تسليم العقار، ألا وهي شرط اللصق وكيفية تنفيذه حيث أضاف المشرع شرطاً خاصاً لقبول دعوى تسليم العقار حاصل هذا الشرط أنه يجب علي المدعي – طالب التسليم - إخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق، وذلك بورقة من أوراق المحضرين، والغاية من هذا الإخطار علي نحو لا يترك مجالاً لصدور أحكام بالتسليم دون أن يعلم كل صاحب حق برفع هذه الدعوى، وبالتالي تتاح له الفرصة كاملة في إبداء الدفوع والدفاع عن حقه بما يراه كفيلاً بذلك – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض ياسر سيد أحمد.
في البداية – مسألة الإخطار موضوع المادة 43 فقرة 6 من قانون المرافعات المستحدثة لا يقصد به من الناحية العملية اختصام كل من أشار إليهم النص، وهم وطبقاً للنص "الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق" في دعوي التسليم، وإنما محض إخطارهم والأدق إنذارهم بحق المدعي في رفع دعوى التسليم وأساس هذا الحق وإجمالاً عزمه على إقامة دعوى التسليم، والمقصود بعبارة "بورقة من أوراق المحضرين" الإنذار الرسمي علي يد محضر – وفقا لـ "أحمد".
إجراء التحريات الكافية للاستدلال على الملاك والحائزين
وقد تعرض المشرع – المادة 76 من قانون المرافعات – البند 6 وهو أحد البنود المستحدثة بالقانون – لحالة أو لفرض عدم الاستدلال على أشخاص الملاك أو الحائزين وأصحاب الحقوق فأوجب الآتي:
إجراء التحريات الكافية للاستدلال على أشخاصهم، وفي تحديد متي تكون التحريات كافية دقيقة حيث قضت محكمة النقض: إن إعلان الأوراق القضائية فى النيابة بدلا من الإعلان لشخص أو محل إقامة المعلن إليه لا يصح اللجوء إليه إلا إذا قام المعلن بالتحريات الكافية الدقيقة التي تلزم كل باحث مجد بالتقصي عن محل إقامة المعلن إليه، فلا يكفي أن ترد الورقة بغير إعلان ليسلك المعلن هذا الطريق الاستثنائي.
رأى محكمة النقض
وإذن فمتى كان الواقع هو أن الطاعنين أعلنوا المطعون عليه الرابع فى موطنه المعروف لهم فرد المحضر الإعلان لعدم الاستدلال على محل المعلن إليه وأثبت فى محضره أن له محل تجارة فى جهة معينة وكان الطاعنون بدلا من الالتجاء إلى محل تجارته للتحري من القائمين بإدارته عن محل إقامته الحقيقي قاموا بتسليم ورقه الإعلان الخاصة به إلى النيابة العامة مباشرة بحجة أنه "غير معلوم له محل إقامة بالقطر المصري" فإن هذا الإعلان يكون قد وقع باطلاً، وذلك طبقا للطعن المقيد برقم 154 لسنة 20 .
.
شرط اللصق في دعوى تسليم العقار
وفي حالة عدم الاستدلال رغم إجراء التحريات الكافية يتم الإخطار بطريق قانوني مختلف هو اللصق، فقد أوجب المشرع أن يتم الإخطار عن طريق الوحدة المحلية المختصة بطريق اللصق في مكان ظاهر بواجهة العقار وفي مقر الشرطة الواقع في دائرتها العقار وفي مقر عمدة الناحية ولوحة الإعلانات في مقر الوحدة المحلية المختصة .
والنصوص التي علقت علي موضع اللصق هي :
مادة 381 مرافعات وتنص: يجوز أن يعهد إلى رجال الإدارة المحليين بلصق الإعلانات فيما عدا ما يجب وضعه منها فى لوحة المحكمة.
مادة 382 مرافعات وتنص: يثبت اللصق بشهادة من المحضر أو من رجال الإدارة مصحوبة بنسخة من الإعلان ويثبت تعليق الإعلان بالمحكمة بذكره فى سجل خاص يعد لذلك ويثبت النشر بتقديم نسخة من الصحيفة أو شهادة من جهة الأعلام.
