لملايين الملاك والمستأجرين.. هل تخضع الأرض الفضاء لقوانين إيجار الأماكن؟.. المشرع استثناها من تطبيق قانون الإيجار.. واعتبرها تخضع للقانون المدنى فقط لتجنب النزاعات.. والنقض تتصدى للأزمة

"استأجر أحد الأشخاص منى قطعة أرض فضاء منذ 7 سنوات بعقد إيجار قديم، وذلك لاستعمالها مخرناَ لمكتب تسويق وتوزيع مواد البناء، إلا أنني طلبت منه إنهاء عقد الإيجار وإخلاء قطعة الأرض لعدم خضوع العين المؤجرة – قطعة الأرض - لقوانين إيجار الأماكن ولإساءة استعمال العين المؤجرة بتخصيص جزء منها مخزنا لأسطوانات غاز البوتاجاز، بينما رفض المستأجر الإخلاء بحجة أن العقد يخضع لقوانين إيجار الأماكن".. بهذه الكلمات سرد الحاج "أمين.س"، 60 سنة، محافظة الجيزة، مأساته لـ"اليوم السابع" فى محاولة لإيجاد حلول قانونية.    

هل يخضع إيجار الأرض الفضاء لقوانين إيجار الأماكن

وتابع: "وبالفعل اضطررت لإقامة دعوى بإخلاء أرض الفضاء إلا أن محكمة أول درجة رفضتها، فستأنفت على الحكم لإلغائه، فقضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف بالنسبة لطبيعة العين المؤجرة من أنها تخضع لقانون إيجار الأماكن، وبإعادة الدعوى إلى محكمة أول درجة للفصل في طلب إخلاء العين لإحداث تغيير أضر بالمؤجر، فقضت محكمة أول درجة برفض الدعوى، واستأنفت على الحكم مرة أخرى لإلغائه، فقضت المحكمة بعدم قبول الدعوى، والآن الطاعن أمام محكمة النقض وفى انتظار الفصل فيه، فهل من الممكن أن تفصل المحكمة لصالحي بعد هذا المشوار الطويل من التقاضي والذي استمر حوالي 9 سنوات؟". 

المشرع استثنى الأراضي الفضاء من تطبيق قانون الإيجار

وللإجابة على هذا السؤال – يقول الخبير القانوني والمحامى بالنقض ميشيل حليم المستشار القانونى لرابطة المستأجرين - فى البداية يجب أن نعلم أن مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع قد استثنى صراحة الأراضي الفضاء من نطاق تطبيق أحكام قانون إيجار الأماكن ومن ثم تخضع كأصل عام للقواعد المقررة في القانون المدني، والعبرة في التعرف على طبيعة العين المؤجرة هو بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها، ما دام قد جاء مطابقا لحقيقة الواقع، وانصرفت إليه إرادة العاقدين، فإذا تبين من العقد أن العين المؤجرة أرض فضاء ولم يثبت مخالفة هذا الوصف للحقيقة.

الأرض الفضاء تخضع للقانون المدنى فقط لتجنب النزاعات

ووفقا لـ"حليم" فى تصريح لـ"اليوم السابع" - فإن قوانين إيجار الأماكن لا تسري علي الأرض الفضاء بل تخضع لأحكام القانون المدني، ولا عبرة في هذا الخصوص بالغرض الذي استؤجرت هذه الأرض من أجله، كما لا يغير من طبيعتها وجود مبان بها أو إحاطتها بسور طالما أنها لم تكن محل اعتبار أو أنه العنصر المستهدف من الإجارة، ولمحكمة الموضوع السلطة في التعرف على طبيعة العين المؤجرة وما انصرفت إليه إرادة المتعاقدين بشأنها بلا رقابة عليها من محكمة النقض متى كان استخلاصها سائغا له أصله الثابت بعقد الإيجار مطابقا للواقع باعتبار أن ذلك، مما يدخل في سلطتها في تفسير العقود وفهم الواقع في الدعوى. 

 تفسر بنود عقد الإيجار

وعن مسألة تفسير عقد الإيجار – أوضح "حليم" - إذ كان المشرع في قوانين نظافة الميادين والطرق والشوارع وتنظيم عملية جمع وتقل القمامة بداء من القانون 151 لسنة 1947 المعدل بالقانون رقم 392 لسنة 1953 بتسوير الأراضي الفضاء والمحافظة على نظافتها والقانون رقم 159 لسنة 1953 المعدل بالقانون رقم 380 لسنة 1954 والقانون 97 لسنة 1956 والقانون رقم 38 لسنة 1967 قد ألقت على عاتق حائزي الأراضي الفضاء تسويرها للمحافظة على نظافة المدن والقرى وجمال تنسيقها.

كما أجازت المادة السابعة من القانون الأخير ومن قبلها المادة الرابعة من المرسوم بقانون رقم 151 لسنة 1947 للجهة المختصة بشئون النظافة في حالة تقصير مالك الأرض الفضاء تسويرها ورغم مطالبته بذلك – أن تقوم بتسوير الأرض على نفقته مع تحصيل هذه النفقات إداريا ومن ثم فإن تسوير الأرض الفضاء قد يكون مبعثه هذا التطبيق القانوني أو المحافظة على حدود الأرض المؤجرة المجاورة لأملاك الغير أو الطريق العام ومن ثم فإن اشتمال إجارة الأرض الفضاء على سور لا يستتبع بطريق اللزوم أنه محل اعتبار عند التعاقد، إذ العبرة في التعرف على طبيعة العين المؤجرة هو بما تضمنه عقد الإيجار من بيان لها ما دام قد جاء مطابقا لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة المتعاقدين بأن الأرض الفضاء دون البناء هي محل الاعتبار عند التعاقد – الكلام لـ"حليم". 

تصدى محكمة النقض للأزمة

هذا وقد سبق لمحكمة النقض التصدى لمثل هذه الإشكالية فى الطعن المقيد برقم 1251 لسنة 53 ق جلسة 9 يونيو 1994 حيث قالت فى حيثيات الحكم العبرة بما تضمنه عقد الإيجار متى جاء مطابقا لحقيقة الواقع وانصرفت إليه إرادة المتعاقدين وأن تسوير الأرض الفضاء قد يكون مبعثه التطبيق القانوني لأحكام قوانين تسوير الأراضي الفضاء والنظافة العامة أو المحافظة على حدود الأرض المؤجرة لأملاك الغير أو الطريق العام، وليست العبرة بالغرض الذى استؤجرت الأرض الفضاء من أجله أو تسويرها أو إقامة مبان عليها لم تكن محل اعتبار عند التعاقد .

لما كان ذلك - وكان البين من أسباب الحكم المطعون فيه أنه أخضع العين المؤجرة لنطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن على سند من أن الأجرة المقدرة في العقد هي 1000 ألاف جنية شهريا وقد لوحظ فيها إقامة البناء عليها بمعرفة المؤجرة وأن السور المحاطة به العين ليس بقصد المحافظة على تلك الأرض الفضاء، ولكن قد قصد به المحافظة على المواد المشونة بداخل المكان المؤجر ولم يورد الحكم أسانيده في تلك النتيجة التي انتهى إليها مما يعيبه بالقصور الذي أدى به إلى مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بالإضافة إلى الفساد في الاستدلال. 

إذ أن الثابت من العقد أن العين المؤجرة أرض فضاء مسورة، ولم يثبت أن هذا الوصف يخالف الواقع ولا عبرة بالغرض الذي تم التأجير من أجله، ولا يغير من طبيعتها أنها مسورة بسور من البناء سيما، وأن العقد هو شريعة المتعاقدين ويتعين عند تفسيره الإحاطة بكافة بنوده للتعرف على إرادة المتعاقدين على ما تقضي به المادتين 147/1، 150/1 من القانون المدني.

وكان الثابت من البند ثامنا أنه أضيف إليه العبارات التالية "وأنه من الملحوظ كشرط أساسي وجوهري في هذا التعاقد امتناع امتناعا مطلقا عن المساس بالحائطين البحري الذي به منزل المؤجر والقبلي للجار الملاصق، وكذلك السور الغربي الذي به الباب على شارع الحرية"، مما يدل على أن الأرض محاطة بأسوار بقصد المحافظة عليها فهي حدود فاصلة بين الأرض المؤجرة وأملاك الغير والطريق العام ولا يستفاد من هذا البند أن الأسوار أقيمت للمحافظة على الأشياء المشونة بالأرض سيما وأن تسوير الأرض الفضاء قد يكون مبعثه - وعلى ما سلف - التطبيق القانوني لأحكام قوانين تسوير الأراضي الفضاء والنظافة العامة أو المحافظة على حدود الأرض المؤجرة لأملاك الغير أو الطريق العام، مما يتعين معه نقض الحكم المطعون فيه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.