سوق الأراضى والعقارات والسيارات.. مدى خطورة توكيلات البيع للنفس والغير سواء للموكل أو الوكيل؟.. 5 كوارث حذّر منها المشرع تعود على البائع والمشترى بشأن "التوكيلات".. والنقض أجازت إلغاء التوكيل لإنقاذ الموقف

حزمة من الأزمات التى تقع بين البائع والمشترى تتسبب فى كوارث من الناحية الواقعية والعملية بشأن التوكيل بالبيع للنفس أو للغير، حيث يتكرر هذا الأمر بطرق وأشكال مختلفة فى الواقع العملى والقانونى أثناء شراء شقة أو سيارة أو عقار ويكتفى بعمل توكيل بالبيع للنفس أو للغير دون تحرير عقد بيع ابتدائى ونقل الملكية.  

التوكيل هو الشائع فى سوق البيع والشراء

والشائع فى العمل بين الأفراد عند إتمام أى صفقة بيع "عقارات – سيارات – أراضي.. “ أن يكتفى المشترى بالحصول من البائع له على توكيل يبيح له البيع لنفسه أو للغير غير قابل للإلغاء إلا بوجود الطرفين بجانب عقد البيع الابتدائى، إلا أن المشترى غالباً ما يتباطئ فى إنهاء الإجراءات اللازمة لنقل ملكية المبيع لنفسه أمام مصلحة الشهر العقارى بل يصل فى بعض الأحيان إلى قيام المشترى بالبيع مرة أخرى بموجب ذلك التوكيل اعتمادا منه على أن التوكيل غير قابل للإلغاء إلا بوجود الطرفين .

فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية وحجم خطورة توكيلات البيع للنفس والغير "سيارات، أو عقارات، أو شقق، أو أراضى"، سواء للموكل أو الوكيل ومتى تكون موقوفة او منتهية؟ وكيف تصدت محكمة النقض المصرية لتلك الإشكالية الخطيرة - بحسب الخبير القانونى ورئيس المحكمة السابق المستشار أحمد عبد الرحمن الصادق.

5 مخاطر فى توكيلات البيع للنفس والغير

فى البداية – فإن مسألة اكتفاء المشترى بالحصول من البائع له على توكيل يبيح له البيع لنفسه أو للغير غير قابل للإلغاء إلا بوجود الطرفين بجانب عقد البيع الابتدائي، يعتبر أمراَ فى غاية الخطورة ومثل تلك التوكيلات معيبة بعدة عيوب خطيرة سواء للبائع أو للمشترى:

1- فالمشترى قد يفاجأ عند نقل ملكية المبيع لنفسه أن التوكيل الذى تحت يده لم يعد صالحا لنقل الملكية لكون الموكل قد توفاه الله تعالى – ووفقاً للمادة 174 من القانون المدنى التى تنص على تنتهى الوكالة بموت الموكل أو الوكيل، فإذا توفى الموكل كان التوكيل منتهيا وفى هذه الحالة يتعين على المشترى أن يحضر جميع ورثة البائع له أمام الشهر العقارى لإنهاء إجراءات نقل الملكية وأن يكونوا مجتمعين ولديهم إعلام وراثة، وهو أمر قد يعانى منه المشترى لا سيما تبين سفر أحدهم للخارج أو كان أحد الورثة قاصراً أو....." – وفقا لـ"الصادق".   

فى حالة وفاة المشترى نفسه

2- كذلك الحال لو توفى المشترى نفسه "الوكيل"، ففى هذه الحالة يتعين على ورثته إحضار البائع لنقل الملكية لانتهاء سند الوكالة بوفاة الوكيل .

3- كذلك هناك فرض آخر يستوى مع فرض وفاة الموكل " البائع" وهو حالة فقده لأهليته وفقاً للمادة 45 و 46 من القانون المدنى لجنون أو سفه أو ثبت بقرار قضائى غل يد الموكل البائع عن التصرف فى أمواله بالحجر عليه أو تعيين قيم عليه، فلا يجوز استخدام التوكيلات، حيث إن الأصيل نفسه ممنوع من التصرف وقت نقل الملكية وإن كان أهلا لذلك وقت تحرير التوكيل ويعد التصرف فى هذه الحالة باطلاً، وليس أمام الوكيل سوى التعامل مع من يمثل موكله سواء ورثة أو قيم أو وصى.. أو نقل الملكية بطريق غير مباشر "دعوى صحة ونفاذ"، وهى أمور تحتاج إلى كثير من الوقت والجهد والمال .

مدى خطورة لفظ "الغير"؟

4- كذلك تكمن خطورة مثل تلك التوكيلات فى جملة "البيع للنفس أو للغير "، فكلمة الغير تتيح للوكيل أن يبيع باسم الأصيل أكثر من مرة فإذا أساء استخدام التوكيل وقام ببيع المبيع أكثر من مرة لاكثر من شخص بتلك الصفة مما يعرض الأصيل لما لا يحمد عقباه .

وعلى ذلك يتعين ألا تتضمن صياغة التوكيل عند تحريره جملة "البيع للغير" حماية للبائع من سوء استخدام المشترى ذلك التوكيل هذا من جانب، ومن جانب آخر أن عدم ذكر جملة البيع للغير ستجعل المشترى يهم بالإسراع فى إنهاء إجراءات الملكية تحسباً لوفاة الموكل أو فقده أهليته

5- كذلك فإن الوكالة عقد بين الموكل والوكيل ومن ثم يحق للموكل محاسبة الوكيل فيما قام به من تصرفات بموجب هذه الوكالة.   

دور محكمة النقض فى حل الأزمة

إلا أن محكمة النقض المصرية تمكنت من التصدى لهذا الأمر الخاص بتوكيلات البيع للنفس والغير الذى كان بدوره أن يؤثر على عملية البيع والشراء من خلال الحكم المُقيد برقم الطعن رقم 4999 لسنة 71 ق جلسة 9 يونيو 2014 بشأن التوكيل بالبيع للنفس أو للغير، قالت فيه: "جواز إلغاء التوكيل بالبيع للنفس أو للغير حتى ولو تضمن شرطاَ بعدم جواز إلغاؤه إلا بحضور الطرفين، كما أن التوكيل الخاص بالبيع للنفس أو للغير يدور وجودا وعدما مع عقد البيع ويجوز إلغاؤه إذا لم يكتمل البيع".

جواز إلغاء التوكيل حتى ولو تضمن شرطاَ بعدم جواز إلغاؤه إلا بحضور الطرفين

وبهذا الحكم الذى يُعد من أهم الأحكام التى أصدرتها محكمة النقض المصرية خلال الفترة الماضية قد وضع حلا وتخريجا قانونيا جديدا لإلغاء التوكيل الصادر بالبيع للنفس أو الغير قالت فيه: "أن عقد الوكالة بالبيع للنفس أو للغير لا يعد عقداً مستقلا عن عقد البيع بل تابعاً له ويدور فى فلكه وجوداً وعدماً فسخ تلك الوكالة لعدم إبرام البيع لعدم سداد باقى الثمن مما يجيز له طلب إنهاء تلك الوكالة بطلب فسخها لإخلال أحد المتعاقدين بالتزامه".

الحكم رسّخ لمبدأ قضائياَ بأنه: يجوز إلغاء التوكيل الصادر بالبيع للنفس أو الغير"، وبذلك على كل من يقوم بعملية الشراء سواء أرض أو عقار أو شقة أن يقوم بنقل "الملكية" للخروج من أى أزمة قد يتطرق لها، والخطورة كل الخطورة فى من يقوم بنقل "الملكية" حيث أن الطرف الذى قام بعمل التوكيل "نيته غير سليمة" يستطيع أن يقوم منفرداَ بإلغاء التوكيل، فلابد من الإسراع بنقل الملكية.