"تحويشة العمر ضاعت".. عبارة عادة ما نسمعها عندما يفاجأ المشترى عند شرائه الشقة أو العقار أو العين أنه وقع فى الحقيقة ضحية عملية نصب، بعد اكتشافه أن الوحدة السكنية التى اشتراها على سبيل المثال تم بيعها لأكثر من مشترى، أو لم يتم بناؤها من الأساس، أو يكتشف فى أحياناَ أخرى أن العقد الذى أبرمه يتعلق بوحدة أخرى غير تلك التى اشتراها.
فى التقرير التالى "اليوم السابع" يلقى الضوء على إشكالية عملية بيع وشراء العقارات التى أصبح لها طبيعة خاصة بعد تعديل العديد من القوانين المتعلقة بالبناء والتراخيص حتى أصبحت تلك العملية تتطلب معاملة قانونية يراعى فيها كل حالة على حده فهناك أكثر من فرض يتم فيه بيع وشراء العقارات – بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد ميزار.
الحالة الأولى: إذا كان العقار مرخص
فى حالة إذا كان العقار مرخص بمعنى صاحب العقار يمتلك ترخيص من الحى بالبناء وفى هذه الحالة تكون المشاكل ضئيلة، حيث إننا نقوم بأخذ صورة من الترخيص للتأكد منه عن طريق الجهة مصدرة الترخيص ثم نعمل على التأكد من البيانات الواردة فيه، ثم نعمل على التأكيد مرة أخرى إذا كان هناك مشاكل على العقار بالنسبة للحى بمعنى أدق إذا كان على العقار مخالفات أو محاضر من الحى على العقار وبعد التأكد من تلك البيانات وسلامة الترخيص وموقف العقار القانونى من الحى نبدأ فى الخطوة التالية وهى هل العقار مسجل أم لا.
إذا كان العقار مسجل من الناحية القانونية نستخرج صورة من العقد المشهر للتأكد من تسلسل ملكية العقار وهل هناك رهون أو حجز على العقار، وبذلك نكون تأكدنا من سلامة موقف العقار من الناحية القانونية يتبقى معرفة الالتزامات المالية على العقار وهى التأكد من سداد فواتير الكهرباء والمياه والضرائب العقارية، حيث أن البعض يستهين بها ولكنها فى بعض العقارات قد تتعدى عشرات الآلاف ".
الحالة الثانية: إذا كان العقار غير مرخص
أما إذا كان البناء بدون ترخيص كما يوجد حالياَ فى العديد من المناطق والمدن الجديدة التى يتم البناء فيها بدون ترخيص، فهنا تكون معظم المشاكل نظرا لصعوبة معرفة المالك الحقيقى للعقار على وجه اليقين لغياب الأوراق الرسمية وغياب الرقابة، وللأسف توجد صعوبة بالغة فى الحفاظ على الحقوق إلا أننا سنحاول وضع حد أدنى للتأكد من سلامة عملية البيع والشراء.
فى البداية، ستجد أن هناك عقود بيع للأرض ولن تجد أى إجراء رسمى، ونادراَ ما ستجد دعوى صحة توقيع على احد العقود إلى أن تصل إلى عقد مشاركة بين شخصين احدهما البائع لك يكون لكل منهم عدد معين من الوحدات يقوم ببيعها فى العقار، فيجب هنا أن نتوخى الحذر جيدا من خلال بعض النصائح نرجو أخذها فى الاعتبار عند تعاملك فى هذا الوضع كالتالى:
1-: لا تقم بالتعامل على أى عقار لم يتم اكتمال بناؤه بعد.
2-لا تعتمد على علاقاتك ومعارفك لأن غالبا البائع يكون عليه أحكام أكثر مما تتخيل وفى تلك المناطق يد الدولة غالبا لا تصل لها.
3-لا تدفع أى مبالغ إلا إذا قمت باستلام الشقة.
4- أهم خطوة هى الحيازة قبل ما تتعامل على أى شقة تأكد أن البائع هو الحائز فعلا.
5-بعد كتابة العقد واستلامك للشقة يجب بقدر الإمكان الإقامة فيها أو البدء بالتشطيبات.
6-تأكد من تشطيبات العمارة وأن دخول المرافق بها سواء مياه كهرباء، وكذلك وجود الأسانسير خاصة إذا كانت الشقة بالأدوار العليا، وكلما زاد عدد الأدوار، وأيضا واجهة العمارة، ومهما قيل لك ومهما تمت كتابة بنود فى العقد لضمان إتمام ما سبق فهو والعدم سواء لاشئ يضمن أن يقوم البائع بإتمام ما تم ذكره لأنه غالبا ما يختفى البائع ولن تجد له أى أثر.
7- مهما حدث لا تقم بالتوقيع على إيصالات أمانة، حيث أنه هناك العديد من الحالات التى يختفى فيها البائع بينما يظهر شخص آخر يحمل توكيل منه ويقوم بمطالبتك بإيصالات قمت بدفعها وتم تمزيقها أمامك.
الحالة الثالثة: العقارات الموجودة بالمدن الجديدة
وهى حالة العقارات الموجودة بالمدن الجديدة والعقارات المبنية عن طريق بعض شركات الإسكان، ونحن هنا أمام فرضين الأول شركات الإسكان، وغالبا تلك الشركات لا تقوم بتسجيل الأرض، وإنما فقط تكتفى بنقل التعامل أو نقل الملكية كما يطلق عليه، وتكون عملية البيع هنا أسهل نوعا ما، نظرا لاحتفاظ الشركة بكافة العقود و المستندات لكن شخصيا نفضل بالإضافة إلى التنازل بالشركة قيام البائع بعمل توكيل بالبيع للنفس وللغير للمشترى، وهنا علينا متابعة خطوتين كالتالى:
أولاَ: نبدأ مرحلة التعاقد
1-يفضل قيام البائع بعمل توكيل خاص بالبيع، والتنازل للنفس والغير للمشترى، وذلك لأنه سيسهل علينا العديد من الأمور مثل عملية تسجيل العقار، وكذا نقل عداد الكهرباء والمياه باسم المشترى.
2-عند كتابة العقد إذا كان الثمن سيتم دفعه على دفعة واحدة فليست هناك مشكلة لأنه سيتم إثبات ذلك فى العقد، وانتهى الأمر أما إذا كان سيتم دفع الثمن على دفعات لابد من كتابة الأمر الثمن بدقة، وكذلك ميعاد كل دفعة، وما الجزاء المترتب على التأخر عن دفع قسط أو أكثر.
ثانيا: عملية استلام العقار
فى الأحوال العادية يتم دفع الثمن وكتابة العقد واستلام الشقة أما فى بعض الأحوال يتم الاستلام بعد الانتهاء من دفع الأقساط إذا كان الثمن سيتم دفعه على أقساط متعددة، وهنا ليست هناك مشكلة تُذكر اللهم عملية الاحتفاظ بإيصالات الأقساط لإثبات قيام المشترى بدفعها.
سيناريو آخر
وهناك فرضية أخرى أو سيناريو آخر: هو أن البائع لم يكمل بناء العقار أو يتم التعاقد على شقة فى عقار لم يتم الانتهاء من بناؤه أو لم يتم بناؤه بعد وهنا يجب مراعاة الآتى:
معظم المشاكل تثور فى هذا الفرض وهى مشاكل صعب حصرها إلا أننا سنحاول بقدر الإمكان أن نعمل على وضع بنود فى العقد تحمى المشترى مثلا فيجب تحديد بدقة مواعيد الانتهاء من بناء كامل العقار وتشطيبه ثم تحديد مراحل الانتهاء مثال بعد مرور «...» أشهر سيتم الانتهاء من استخراج التراخيص اللازمة ومن حق المشترى الإطلاع عليها الحصول على صورة منها، فعلينا أن نتبع الخطوات التالية:
1-بعد مرور أشهر سيتم الانتهاء من الدور الأول أو أكثر وهكذا وصولا لميعاد التسليم لكن فى الواقع أكثر من 90% يقوم بتحديد ميعاد الاستلام فقط عموما العقد شريعة المتعاقدين.
2-يتم التأكيد على مسئولية البائع عن أى مخالفة للتراخيص الصادرة سواء صدرت منه بقصد أو بدون قصد ويفضل وضع شرط جزائى، نظرا لقيام البعض بمخالفة اشتراطات التراخيص أثناء البناء وتجد نفسك عند الاستلام أن العقار أصبح بدون ترخيص، وغالبا ما يكون ميعاد الاستلام بعد أكثر من سنة أى أن استعادة أموالك فقط يعد خسارة نظرة لتقلب الأسعار.
3-يجب أن تتابع تقدم العمل فى العقار ويجب أن تكون متشدداَ فى اتجاه المواعيد المتفق عليها سواء فى بناء العقار أو التشطيب أو التسليم.
4-يجب الإتفاق فى حالة وجود فروق أسعار عند الاستلام.
5-مراجعة عقود تسلسل الملكية خاصة فى حالة بيع العقار أكثر من مرة، ويجب عدم الوقوف على شكل العقود إنما يجب قراءة كافة بنودها، نظرا لوجود أحيانا بعض البنود تقيد بعض الحقوق مثل الشفعة أو استغلال الأسطح أو الجراج أو عدم وجود صلة للشقة بالأرض يجب اطلاع عليها وقراءتها جيدا.
عملية توثيق العقد
الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، وعليه يجب تسجيل عقد البيع بالشهر العقارى سواء بالتراضى أو اللجوء لدعوى صحة ونفاذ عقد البيع وهى أفضل وأقوى وسيلة لضمان ملكيتك للعقار، ولأنها لا تصلح فى حالة عدم وجود ترخيص بناء أو غالبا ما تكون تكلف أموال كثيرة، فيتم اللجوء إلى الحل الآخر وهو دعوى صحة التوقيع على العقد.
وفى الأخير - يجب أن ننوه إلى أن كل ما سبق مجرد ملاحظات يجب مراعاتها، ولكن الأمر ليس سهلا فكل حالة تختلف عن الأخرى فهنا بعض الحالات تحتاج لدقة أكثر فى التعامل، نظرا لظروف عملية البيع، ولذا ما سبق ذكره ليس ثابت فى كل الحالات إنما يتغير من حالة لأخرى.
