النقض ترسى مبدأ جديدا: مساكنة الأخت لشقيقها المستأجر الأصلى لعين النزاع منذ بداية الإيجار ينتج أثرا بامتداد عقد الإيجار لها.. والحيثيات: يمتد العقد للأخت ولو تزوجت وخرجت من العين ثم عادت إليها بعد الطلاق

أصدرت الدائرة المدنية والتجارية – بمحكمة النقض – حكماَ يهم ملايين الملاك والمستأجرين، أرست فيه مبدأ قضائياَ جديداَ بشأن "امتداد عقد الايجار في حالة المساكنة" حيث فصلت في قضية منذ 54 سنة ، قالت فيه: "مساكنة الأخت لشقيقها المستأجر الأصلي لعين النزاع منذ بداية الإيجار، أثره امتداد عقد الإيجار لها حتى ولو تزوجت وخرجت من العين ثم عادت إليها بعد الطلاق".

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 8598 لسنة 80 قضائية، لصالح المحامي بالنقض عماد الوزير، برئاسة المستشار حسنى عبد اللطيف، وعضوية المستشارين ربيع محمد عمر، محمد شفيع الجرف، ومصطفي محمد عبدالعليم، خالد فاروق عبد الهادي، وأمانة سر عاطف أحمد خليل.  

المحكمة تفصل في واقعة امتداد عقد ايجار منذ 54 سنة

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إنه لما كان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة الموضوع سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة المقدمة فيها والموازنة بينها ولها تقدير أقوال الشهود والأخذ بما تطمئن إليه منها، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما استخلصه من أقوال الشهود أن المطعون ضدها كانت تساكن شقيقها المستأجر الأصلي بعين النزاع منذ بدء الإجارة في 26 أغسطس 1960 وحتى وفاته في 26 أكتوبر 1966، وخلص الحكم إلى توافر شروط المساكنة ورتب على ذلك قضاءه سالف البيان. 

المحكمة تفرق بين الإيواء أو الاستضافة و المساكنة

ووفقا لـ"المحكمة" – فإن الإيواء أو الاستضافة فى القانون المدنى هو أن يقوم المستأجر بإيواء غيره معه من الأشخاص فى العين المؤجرة أو بمعنى أدق أن يقوم باستضافته معه لفترة سواء كانت قصيرة أو طويلة وإقامته مع المستأجر الأصلى، فهذه الاستضافة أو الإيواء المشار إليه من الناحية القانونية لا يعطى لهذا الغير المقيم مع المستأجر أية حقوق يستطيع أن يطالب بها على العين المؤجرة، وذلك لأن إقامة الغير مع المستأجر الأصلى تكون على سبيل التسامح من المستأجر وحق انتفاء الغير هنا هو حق المستأجر فى الانتفاع بالعين.

وأما فى حالة إذا ترك المستأجر الأصلى العين المؤجرة للغير ممن كانوا يقيمون معه على سبيل الإيواء أو الاستضافة بشكل يوحى باستغناء المستأجر الأصلى عن العين، فيعتبر هذا نوعا من التنازل عن التأجير أو الإيجار من الباطن، مما يعطى الحق للمؤجر أو المالك طلب إخلاء العين المؤجرة على الفور، وذلك وفقا لما جاء في العديد من الأحكام: "المقصود بالإيواء أو الاستضافة أن يستنزل المستأجر ضيوفا تربطه بهم قرابة أو صداقة متينة لمدة قصيرة أو طويلة و ذلك بصفة عارضة و استجابة لظروف طارئة شريطة أن يظل المستأجر محافظا بالعين المؤجرة دون أن يتخلى عنها"، وذلك طبقا للطعن رقم 849 لسنة 46 ق.

تعريف المساكنة وشروطها

وأما عن المقصود بـ"المساكنة" – بحسب "المحكمة" – فهى  حق المقيم والمساكن مع المستأجر الأصلى وقت التعاقد على الإجارة والاستمرار بالعين المؤجرة بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه للعين، ويشترط لثبوت المساكنة عدة شروط، ومن هذه الشروط التالى:

1-أن تحصل المساكنة منذ بدء الإجارة بين المستأجر الأصلي والمؤجر.

2-استمرار الشخص المساكن في العين منذ بدء الإجارة وحتى وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين المؤجرة بدون انقطاع.

وتُضيف "المحكمة" – لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما استخلصه من أقوال الشهود أن المطعون ضدها كانت تساكن شقيقها المستأجر الأصلي بعين النزاع منذ بدء الإجارة في 26 أغسطس 1960 وحتى وفاته في 26 أكتوبر 1966، وخلص الحكم إلى توافر شروط المساكنة ولم تكن استضافة أو إيواء ورتب على ذلك قضاءه سالف البيان، وكان النعى بسببى الطعن يدور حول تعييب سلامة هذا الاستخلاص، فإنه لا يعدو أن يكون جدلاَ موضوعياَ مما لا يجوز إثارته أمام محكمة النقض ومن ثم من غير مقبول، وتأمر المحكمة بعدم قبول الطعن عملاَ بنص المادة 263/3 من قانون المرافعات.