الاستئناف ترسى مبدأ قضائياَ جديداَ بوجوب اختصام جميع ورثة المستأجر فى دعوى الطرد.. والحيثيات تؤكد: إلغاء الدعوى وعدم قبولها حال عدم الاختصام الكامل.. والفسخ عند التأجير من الباطن أو التنازل للغير

أصدرت الدائرة الرابعة إيجارات بمحكمة استئناف القاهرة، حكماَ قضائياَ فريداَ من نوعه بإلغاء حكم أول درجة بالطرد من عين النزاع – الشقة – والقضاء مجدداَ بعدم قبول الدعوى لعدم اختصام كامل ورثة المستأجر حتى وإن كان من غير المقيمين بالشقة السكنية المستأجرة، حيث أرست فى الحكم قاعدة قانونية جديدة تنص على: " وجوب اختصام جميع ورثة المستأجر في دعوى الطرد حتى ولو كان غير المقيم بالشقة".  

صدر الحكم فى الدعوى المُقيدة برقم 7615 لسنة 136 ق، لصالح المحامى محمد محمد رشوان، برئاسة المستشار حسام الدين ثابت، وعضوية المستشارين أشرف العطار، وهشام صادق، وبأمانة سر حمدي الشربينى.  

الوقائع.. فسخ عقد الايجار

الموضوع يتمثل فى استئناف الحكم الصادر بجلسة 27 أبريل 2019 حيث أن واقعات الاستئناف ومستندات الخصوم ودفاعهم قد كفلها الحكم المستأنف وعرض لها بياناَ ومن ثم فلا حاجة إلى ترديده والاكتفاء بالإحالة إليه وتوجز الواقعة فى أن المستأنف ضده الأول أقام الدعوى رقم 2673 لسنة 2018 مدني كلى الجيزة بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب أول درجة بتاريخ 26 أغسطس 2018 ضد المستأنفة والمستأنف ضدها الثانية، وأعلنت قانوناَ طلب فى ختامها الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 29 مارس 2011 وتسليم المدعى الشقة المبينة بالصحيفة والعقد خالية من الأشخاص والشواغل.  

على سند من القول بموجب عقد إيجار مؤرخ 29 مارس 2011 يستأجر مورث المدعى عليها الأولى من المدعى ما هو الشقة المبينة بالصحيفة نظير قيمة ايجارية شهرية قدرها 300 جنية يدفع منها 150 جنية ويخصم 150 جنية من المقدم المدفوع 15 ألف جنية، وأن مورث المدعى عليها الأولى توفى إلى - رحمة الله تعالى – ولم يترك ورثة شرعيين سوى المدعى عليها الأولى وأن المدعى فوجئ بقيام المدعى عليها الأولى بالتنازل عن الشقة استئجار مورثها من الباطن لشقيقتها المدعى عليها الثانية والتي تقيم بالعين وأسرتها، وأن المدعى عليها الأولى قد تركت الإقامة فى شقة النزاع وتقيم بعنوان أخر، وقد تم ذلك بدون موافقة كتابية من المالك مخالفة بذلك شروط العقد المحرر بين المدعى ومورثها فى بنده السادس.

العقد نص على الفسخ فى حالة التأجير من الباطن والتنازل عنها للغير

البند السادس بالعقد نص صراحة على الفسخ فى حالة التأجير من الباطن والتنازل عنها للغير أن المدعى عليها الأولى قد خالفت نصوص العقد أيضاَ بامتناعها عن سداد القيمة الايجارية عملاَ بنص المادتين 174، 586/1 من القانون المدنى سيما وأن المدعى قد أنذر المدعى عليها الأولى بالإنذار الرقيم 18200 محضري إمبابة بتاريخ 17 يوليو 2018 بالفسخ لإخلالها بالتعاقد بالتأجير من الباطن وعدم سداد القيمة الايجارية، مما حدا به لإقامة دعواه، وقدم سنداَ لدعواه صورة ضوئية من عقد الإيجار وبمطالعته تبين أنه محرر بين كل من: "حسين.د.م"، و"كمال.ح.د.م"، و"ناصر.ح.دزم" كمؤجرين إلى "كريم أحمد" كمستأجر لشقة لاستعمالها سكن المبينة بالعقد ومدة الإيجار 59 سنة.  

ويحذر تحديدها لمدة مماثلة بقيمة ايجارية قدرها 300 جنيهاَ كل شهر، وبالبند الرابع تقاضى الطرف الأول من الطرف الثانى مبلغ 15 ألف جنيهاَ كمقدم إيجار يتم خصم نصف القيمة الايجارية المشار إليها فى البند الثالث إلى أن تنفذ بعدها تسدد الأجرة كاملة والعقد مزيل بتوقيعين بالإمضاء منسوبين لطرفيه، وإنذار على يد محضر موجه من المدعى للمدعى عليها الأولى معلن للأخيرة بتاريخ 6 غسطس 2018 ينذرها بفسخ عقد الإيجار المؤجرة 29 مارس 2011 لعدم سداد القيمة الايجارية والتأجير من الباطن بالمخالفة لنصوص العقد والمدة التى لم تسدد فيها الأجرة من 1 يونيو 2016 حتى 30 يونيو 2018.

قاعدة قانونية.. وجوب اختصام جميع ورثة المستأجر في دعوى الطرد حتى ولو كان غير المقيم بالشقة

المحكمة في حيثيات الحكم قالت أنه كان الثابت أن المستأنف ضده أقام دعواه المبتدأة بطلب فسخ عقد الإيجار المؤرخ 29 مارس 2011 والمحرر بينه وآخرين كمؤجرين والمرحوم كريم أحمد عبدالله كمستأجر وكانت مدة العقد 59 عاما تنتهي فى 1 أبريل 2070 وكانت وفاة المستأجر بتاريخ 1 فبراير 2012 ومن ثم فقد انتقل الحق فى الانتفاع بالعين المؤجرة لجميع الورثة الشرعيين عملاَ بنص المادة 601 من القانون المدني وكان المستأنف ضده الأول قد أسس طلبه بالفسخ على عدم الوفاء بالأجرة والتأجير من الباطن وكانت تلك الدعوى لا تقبل التجزئة لأن جميع الورثة طرف واحد فى هذه الدعوى، مما لازمه أن قيام الدعوى على جميع ورثة المستأجر المتوفى إلى – رحمة الله تعالى – بيد أن الثابت أن المستأنف ضده الأول – المؤجر – قد أقام دعواه المبتدأة على المستأنفة بحسبانها الوريثة الوحيدة للمستأجر كان كون الثابت من قرار تحقيق الوفاة والوراثة.