يهم الملايين.. النقض فى حكم بشأن علاقة المشترى من المورث: عدم تسجيل المشترى من المورث عقد شرائه ينتج عنه بقاء العقار على ملك المورث وانتقاله إلى ورثته.. والحيثيات: تصرف الوارث بالبيع فى العقار ذاته صحيح قانونا

السبت، 02 مايو 2020 08:42 م

كتب علاء رضوان

اضف تعليقاً واقرأ تعليقات القراء

أصدرت الدائرة المدنية – الإثنين "ه" - بمحكمة النقض حكماَ مهماَ رسخت فيه لعدة مبادئ بشأن علاقة المشترى من المورث وتسجيل عملية الشراء، قالت فيه أن: "عدم تسجيل المشتري من المورث عقد شرائه ينتج عنه بقاء العقار على ملك المورث وانتقاله إلى ورثته، وأن تصرف الوارث بالبيع في ذات العقار يُعد تصرفاَ صحيحاَ، وعدم نقله للملكية إلا بعد التسجيل".

ملحوظة

ملحوظة: الحكم رسخ لمبدأ أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، وبالتالى عدم تسجيل العقد يجعل الشئ المبيع ما زال على ملك المورث، ويدخل فى التركة ويحق لأى وارث التصرف بالبيع لأي شخص آخر ولكن لا تنتقل إليه الملكية أيضا إلا بالتسجيل، ولا يكون أمام المشترى من المورث إلا الرجوع بدعوى تعويض.

صدر الحكم فى الطعن المقيد برقم 10381 لسنة 87 ق، لصالح المحامى عماد الوزير، برئاسة المستشار فتحى محمد حنضل، وعضوية المستشارين عبد البارى عبد الحفيظ، وأحمد فراج، وطارق خشبة، ورئيس النيابة حسام سليمان، وأمانة سر محمد محمود الضبع.

المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاَ لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أن مفاد نص الفقرتين الأولى والثانية للمادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاَ لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث، وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث أثر يترتب على واقعة الوفاة.

ووفقا لـ"المحكمة" - اكتفى المشرع فى مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أى تصرف يصدر من الوارث فى أى عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته، وكانت المادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 قد جرى نصها بأن: "جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زوله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل، ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن.

الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع

وبحسب "المحكمة" - مما مؤداه أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع، وأن العقد لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك فى ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاَ صحيحاَ، وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد، فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاَ إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها فى القانون رقم 114 لسنة 1946.

يجب شهر حق الإرث إذا كانت الوقائع لاحقة على 31 ديسمبر 1946

وكان مؤدى نص المادة 13 المشار إليها والمادة 53 من ذات القانون أنه يجب شهر حق الإرث إذا كانت الوقائع لاحقة على 31 ديسمبر 1946 بتسجيل إشهادات الوراثة الشرعية والأحكام النهائية أو غيرها من المستندات مع قوائم جرد التركة التى يجب أن تتضمن نصيب كل وارث، أما حقوق الإرث السابقة على تاريخ تطبيق هذا القانون – وإذا كانت الوفاة سابقة على أول يناير 1947 – فيكون شهر حق الإرث اختياريا ويجب على الورثة أو ذوى الشأن تقديم كشوف التكليف من بداية وضع يد المورث على عقارات التركة إلى تاريخ الوفاة، وذلك على خلاف ما نصت عليه المادة 13 من القانون رقم 114 لسنة 1946 من أنه يجب شهر حق الإرث بتسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرثمع قوائم جرد التركة إذا اشتملت على حقوق عينية عقارية، وذلك بدون رسم وإلى أن يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر أى تصرف يصدر من الوارث فى حق من هذه الحقوق، ويجوز أن يقتصر شهر حق الإرث على جزء من عقارات التركة وفى هذه الحالة يعتبر هذا الجزء وحدة يبنى على أساسها تصرفات الورثة.

مما مؤداه أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطاَ لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة، حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث، وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المروث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوراث أثر يترتب على واقعة الوفاة، واكتفى المشرع فى مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أى تصرف يصدر من الوراث فى أى عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته.

الملكية فى العقار لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل العقد

لما كان ذلك – وكان مؤدى نص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المعمول به من أول يناير 1924 – والذى عدل نصوص القانون المدنى القديم فيما يتعلق بشهر العقود – والمقابلة للمادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946، والمادة الرابعة عشر من القانون أن الملكية فى العقار لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل العقد اعتباراَ من تاريخ العمل بهذا القانون ولا يخرج من نطاق أحكام التسجيل الواردة بهذا القانون إلا المحررات الثابتة التاريخ رسمياَ قبل نفاذه فى أول يناير 1924 فتبقى هذه المحررات خاضعة لأحكام القانون المدنى القديم بخصوص عدم اشتراط التسجيل فيما بين المتعاقدين واشتراطه بالنسبة إلى الغير فقط.

ودعوى شطب شهر الإرث تعد من دعاوى الاستحقاق وهى دعوى أساسها الملكية فليس لمن لم يسجل عقد شراء العقار من المورث أو ورثته أن يحتج به على الغير، بل يتعين عليه حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل الغير أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، أما قبل التسجيل فإنه لا يعدو أن يكون دائناَ عادياَ للبائع – وكان البين من الأوراق أن الطاعنين يستندون فى دعواهم بشطب شهر حق الإرث موضوع التداعى استناداَ إلى شراء مورثهم أطيان النزاع من المرحوم "....."، بموجب عقد البيع المؤرخ 19 سبتمبر 1927 وهو عقد غير ناقل للملكية التى تظل باقية على ملك البائع له وتنتقل إلى ورثته، ومن ثم يكون طلبهم شطب شهر حق الإرث استناداَ إلى ذلك العقد على غير سند ولا يغير من ذلك أن العقد ثابت التاريخ فى 19 سبتمبر 1927 ما دام قد تم ذلك طبقا للقانون بعد سريان قانون التسجيل.

95200810_1583006771852991_8123294993814126592_o