حدد المشرع عدة تصرفات وخطوات قانونية بغرض كسب الملكية العقارية فى مصر، وردت تلك التصرفات علي سبيل الحصر في القانون المدني، بحيث لا يجوز الخروج عنها لاكتساب الملكية، تتمثل في 16 سببا وحقاَ لكسب الملكية العقارية في مصر، وقد سبق وأن ذكرنا أن هناك 9 حقوق متفرعة عن الملكية العقارية و1 دعوى لحمايتها و3 طرق لإثباتها.
وفى الواقع ورد في القانون حزمة من التصرفات القانونية بغرض كسب الملكية العقارية، سوف نعرضها بصورة مجملة أكثر اختصارا حتى نتعرف علي كيفية اكتساب الملكية العقارية، وذلك لبيان مدي صحة ما تقضي به المحاكم من رفض للعقود العرفية في دعوي صحة التعاقد، للوقوف على إشكالية عادة ما يتعرض لها إذا ثبت أن البائع ليس هو المالك المسجل لصالحة العقار محل عقد البيع.
16 سبباَ وحقاَ لك لكسب الملكية العقارية فى مصر
فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم ملايين الملاك تتمثل 16 سببا وحقاَ لكسب الملكية العقارية في مصر بداية بعقد البيع العرفي مرورا للاستيلاء على منقول أو عقار وحقوق الملكية العقارية والعينية، وصولاَ لوسائل حماية حق الملكية – بحسب الخبير القانوني والمحامى بالنقض محمد حسن.
فى البداية - علينا أن نعلم جيداَ أن عقد البيع العرفي من أهم وأبرز الأسباب التي جعلها القانون المدني سبب في كسب الملكية العقارية، فكيف تكون العقود العرفية سبب في كسب الملكية العقارية، ثم يأتي قانون أخر وينص علي غير ذلك، ونجد أن القضاء يسير علي نهج القوانين الأخرى متجاهلا للبنيان التشريعي العميق والذي أسس لكسب الملكية وجعل من أهم أسباب كسبها عقد البيع العرفي منذ نشأة القوانين وحتي الأن، إلا أننا نجمل أسباب كسب الملكية العقارية في مصر كالتالى – وفقا لـ"حسن":
1-عقد البيع العرفي أكثرها انتشار في نقل الملكية العقارية بين الأفراد تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في العقار بالعقد - ولو غير مسجل - متى ورد على محل مملوك للمتصرف.
و6 أسباب عند عدم وجود العقد
2-الاستيلاء على منقول أو عقار ليس له مالك، وهو تصرف مادي من الدولة بوضع يدها بالقوة علي قطعة أرض أو عقار ونزع حيازته المادية من الغير ويجوز أن يكون بين الأشخاص بحيازة هادئة ومستقرة دون نزاع لمدة 15 سنة، غير التقادم المكسب بوضع اليد الهادئ المستقر لكسب الملكية، مادة 874: أ-الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة، ب- ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقا للوائح، ج-إلا أنه إذا زرع شخص أرضا غير مزروعة أو غرسها أو بنى عليها، تملك في الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو بغير ترخيص من الدولة، ولكنه يفقد ملكيته بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات خلال الخمس العشرة السنة التالية للتمليك.
3-الميراث وتصفية التركة وجردها وتسديد ديونها وتصفيتها، وتنتقل الملكية للورثة بقوة القانون من ملكية المورث إلي ملكية الورثة جميعا علي الشيوع، طبقا للأنصبة الشرعية وأن يتم شهر الإرث عند أتفاق الورثة علي التقسيم للتركة فيما بينهم بالتراضي، وتعيين الورثة وتحديد أنصبائهم في الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسري في شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها، ويستحـق الإرث بموت المورث أو باعتباره ميتا بحكم القاضي.
4-الوصية بقيام الشخص بالتصرف في جزء من ملكة أثناء حياته للغير، وفي حدود القانون علي أن يكون انتقال ملكية الشيء الموصي به إلي الموصي إليه مضاف إلي ما بعد الموت و تسري على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها، ويؤدي مـن التركة ما أوصى بـه في الحد الذي تنفذ فيه الوصية ويوزع ما بقي بعـد ذلك علـى الورثـة، فإذا لم يوجد ورثـة ما أوصى به فيما زاد على الحد الذي تنفذ فيه الوصية.
5-الالتصاق بالعقار والمنقول وهو وجود قطعة أرض ليس لها مالك ملاصقة لقطعة أرض مملوكة لشخص، ولا يمكن أن يكون الالتصاق إلا في الأراضي المجاورة لمجري النيل وفي هذه الحالة وطبقا للقانون فإن مجري النيل والأرضي المجاورة له هي ملك للدولة، الأرض التي تتكون من طمي يجلبه النهر بطريقة تدريجية محسوسة تكون ملكا للملاك المجاورين، والأرض التي ينكشف عنها البحر تكون ملكا للدولة.
6-الشفعة بشروطها واجرائتها وآثارها وشروطها الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في القانون بعدة شروط بإشهار إنذار الشفعة وعرض قيمة العقار محل الشراء بالشفعة، وغير ذلك من الأسباب.
7-الحيازة وانتقالها وزاولها ودعويها الثلاثة بفقدها واستردادها وأثارها وهو التقادم المكسب واسترداد المصروفات والمسؤولية عن الهلاك وحماية الحيازة وأثار الحيازة التقادم المكسب التقادم القصير بمضي 5 سنوات نتيجة عمل مشروع علي عقار أو حق عقاري، فيجوز لمن بيده عقد بيع عرفي أن يستند إلي التقادم المكسب لاكتساب ملكية عقار أو حق عقاري والتقادم الطويل لمدة 15 سنة متصلة بشرط أن تكون الحيازة منذ إنشاءاتها وطوال مدة التقادم حيازة هادئة ومستقرة، وأن تكون الحيازة ووضع يد ظاهر للكافة وبنية التملك، وأن يظهر علي العقار بمظهر المالك كالتالي:
أ-لا تقوم الحيازة على عمل يأتيه شخص على أنه مجرد رخصة من المباحات أو عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح .
ب- وإذا اقترنت بإكراه أو حصلت خفية أو كان فيها لبس لا يكون لها أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو التبس عليه أمرها، إلا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب.
ويتفرع عن حقوق الملكية العقارية :
أولا: حقوق عينية أصلية:
8-حق الانتفاع نجد أن:
9-حق الاستعمال.
10-وحق السكني نوعا من حق الانتفاع وهو حق عيني يخول لشخص معين منفعة شيء أو حق للغير، ويكون للمنتفع تتبع الشيء في أي يد يكون لاقتضاء حقه منه وباعتبار المنتفع صاحب حق علي منفعة الشيء، فإنه يكون له استعماله كما يكون له استثماره.
11-حق الحكر حق عيني يقوم علي أرض في حاجة إلى الإصلاح، ويخول صاحبه وهو المحتكر الانتفاع بهذه الأرض نظير القيام بتعميرها بالبناء عليها أو بالغراس فيها بالإضافة إلى دفع أجرة المثل، وهذا الحق مستمد من الشريعة الإسلامية، ولا يجوز ترتيب حق حكر علي ارض غير موقوفة للمحتكر الانتفاع بالأرض المحكرة بكافة أوجه الانتفاع سواء كان ذلك باستعمالها أو باستثمارها.
12-حق الارتفاق حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص أخر كحق شرب أو مجري أو مسيل أو مطل أو مرور يتقرر العقار علي عقار فالارتفاق عبء علي عاتق العقار المرتفق به، ويجوز ترتب الارتفاق علي مال عام أن كان لا يتعارض مع الاستعمال الذي خصص له المال.
ثانيا: الحقوق العينية التبعية
13-الرهن الحيازي عقد يلتزم به شخص ضمانا لدين عليه أو علي غيره أن يسلم إلى الدائن أو إلى أجنبي يعينه المتعاقدان شيئا يترتب عليه للدائن حقا عينيا يخوله حبس الشيء لحين استيفاء الدين وأن يتقدم الدائنون العاديون والتاليون له في المرتبة في اقتضاء حقه من ثمن هذا الشيء في أي يد يكون.
14-حق الاختصاص إنشاؤه وأثاره وانتقاصه وانقضاؤه.
15-الحيازة بشروط من كان حائزا للحق اعتبر صاحبه حتى يقوم الدليل علي العكس.
16-حقوق الامتياز أولوية يقررها القانون لحق معين مراعاة منه لصفة، ولا يكون للحق امتياز إلا بمقتضى نص في القانون، وترد حقوق الامتياز العامة علي جميع أموال المدين من منقول وعقار كالمصروفات القضائية، الضرائب والرسوم.
وسائل حماية حق الملكية
ولحق الملكية دعوي تحميه وهي دعوي الاستحقاق، وهي التي يكون محلها المطالبة بملكية الشيء، عقار كان أو منقولا فهي أذن الدعوى التي تقوم لحماية الملكية، ولا يجوز أن يحرم أحد من ملكه ولا يجوز نزع ملكيته جبرا عنه إلا بشروط ولا تسقط دعوي الاستحقاق بالتقادم.
