"عندى دعوى انتهاء علاقة ايجارية لوفاة المستأجر الأصلى حيث أن المستأجر الأصلى قام بتأجير شقة سكنية فى منزلنا منذ عام 1961 وتوفى المستأجر، واستمرت زوجته فى الشقة، بمفردها، ولها ولدان متزوجان خارج الشقة توفت الزوجة وأولادها اغلقوا الشقة، وبها منقولات السيدة وغير معلوم سكنهم حتى الآن، وتوقفوا عن سداد الايجار والوحدة عليها مستحقاتها من المياه لوجود عداد مشترك فى العمارة".. بهذه الكلمات بدأت الحاجة "أمينة. ر"، 60 سنة، محافظة القاهرة، سرد مأساتها مع المستأجر فى محاولة لإيجاد حلول قانونية.
ما الحل عند وفاة الوالدين وغلق الأبناء للشقة دون دفع الأجرة؟
وتابعت: "هل الأفضل الآن أن أقوم برفع دعوى انتهاء علاقة إيجارية لوفاة المستأجر الأصلى وزوجته وعدم وجود ممن له الحق فى الامتداد، أم دعوى طرد للغصب لوجود منقولات، وهل اقوم بإعلان أولادها مع العلم بعدم معرفة محال اقامتهم؟ ماهى الدعوى الأفضل والأسرع؟ وهل يجوز الحجز على المنقولات داخل الشقة حال عدم سداد الأجرة المتأخرة؟ وماذا يعنى الامتداد القانونى لعقد الايجار؟ ومتى يتم فسخ العقد؟ وماهى شروط الحجز التحفظى على المنقولات.
ما هو الامتداد القانونى لعقد الإيجار؟
وللإجابة على هذا السؤال – يقول الخبير القانونى والمحامى بالنقض حسام حسن الجعفرى - يجوز رفع دعوى طرد للغصب مع إلزام الورثة بدفع الأجرة المتأخرة والمتأخرات الأخرى والحجز على المنقولات فى حالة عدم سداد المتأخرات بالإضافة إلى التنويه بصحيفه دعواك لتركهم العين بالإضافة إلى طلبك أيضًا بصحيفة الدعوى فسخ عقد الايجار، فقد نصت الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 على أنه: "مع عدم الإخلال بحكم المادة (8) من هذا القانون لا ينتهى عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أى من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك...".
ومن المقرر بقضاء محكمة النقض: أنه يكفى لكى يتمتع أى من هؤلاء بميزة الامتداد القانونى لعقد الإيجار أن تثبت له إقامة مستقرة مع المستأجر بالعين المؤجرة أيا كانت مدتها وأيا كانت بدايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك ولئن كان تقدير الإقامة المستقرة من أمور الواقع وتدخل فى سلطة محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط أن يكون استخلاصها سائغا وألا تخرج بأقوال الشهود عن حدودها أو إلى ما لا يؤدى إليه مدلولها.
متى يتم فسخ العقد؟
وبحسب "الجعفرى" فى تصريح لـ"اليوم السابع" - من المقرر قانوناَ أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التى يقرها القانون فلا يجوز لأحد طرفى التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله، كما يمتنع ذلك على القاضى أيضاَ، كما أن الاتفاق على أن يكون العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماَ بمجرد تحقق الشرط دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ إذا يقع هذا الفسخ الاتفاقى بمجرد إعلان الدائن رغبته فى ذلك دون حاجة إلى رفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم به، فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاء فان حكمه يكون مقرراَ للفسخ ولا يملك معه القاضى امهال المدين لتنفيذ التزامه ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة الدعوى، إذا ليس من شأن السداد أن يعيد العقد بعد انفساخه.
ماذا عن الأجرة المتأخرة والمتأخرات الأخرى؟
يجوز المطالبة بها بصحيفة الدعوى واحقيه المؤجر فى اتخاذ إجراءات الحجز التحفظى على منقولات المستأجر حيث تنص المادة 317 من قانون المرافعات علي: لمؤجر العقار أن يوقع فى مواجهة المستأجر أو المستأجر من الباطن الحجز التحفظى على المنقولات والثمرات والمحصولات الموجودة بالعين المؤجرة وذلك ضمانًا لحق الامتياز المقرر له قانونًا ووفقا للمادة 1143 من القانون المدنى علي:
"أجرة المبانى والأراضى لسنتين أو لمدة الإيجار أن قلت عن ذلك، وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار، يكون لها جميعًا امتياز على ما يكون موجودًا بالعين المؤجرة ومملوكًا للمستأجر من منقول قابل للحجز ومن محصول زراعى حيث من حق المؤجر أن يتتبع المنقولات إذا انتقلت بغير رضائه خلال 30 يوم".
ماهى شروط الحجز التحفظى على المنقولات؟
1-أن يكون الحاجز مؤجرا لعقار
2-أن يكون المطلوب الحجز علية مستأجر.
3-أن يكون الدين الذى يتم الحجز بمقتضاه من الديون التى يضمنها حق الامتياز وهى الديون الناشئة عن العلاقة الايجارية
"كأجرة المبانى والأراضى لسنتين أو لمدة الإيجار أن قلت عن ذلك، وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار مثل التعويضات المستحقة لعدم الوفاء بالأجرة، يكون لها جميعًا امتياز على ما يكون موجودًا بالعين المؤجرة ومملوكًا للمستأجر وما يجب التنبيه إليه أنه يجب أن يكون الدين معين المقدار وحال الأداء ومؤكد وخالى من النزاع".
4-أن يرد الحجز على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة حيث أن الحجز لا يجرى على أى مال بل يجب أن يكون واردا على منقولات مملوكة للمدين وموجودة بالعين المؤجرة "وسواء كانت منقولات مادية أو ثمرات أو محصولات".
كيفية إعلان المدعى عليهم فى حالة تركهم العين وعدم معرفه عنوان ثابت ومعلوم؟
حددت المادة 13 - من قانون المرافعات فقرة "9" ما يتعلق بالأشخاص الذين لهم موطن معلوم فى الخارج يسلم للنيابة العامة وعلى النيابة إرسالها لوزارة الخارجية لتوصيلها بالطرق الدبلوماسية، ويجوز أيضًا فى هذه الحالة وبشرط المعاملة بالمثل تسليم الصورة مباشرة لمقر البعثة الدبلوماسية للدولة التى يقع بها موطن المراد إعلانه كى تتولى توصيلها إليه.
ويجب على المحضر خلال 24 ساعة من تسليم الصورة للنيابة العامة المختصة، أن يوجه إلى المعلن إليه فى موطنه المبين بالورقة وعلى نفقة الطالب كتابا موصى عليه بعلم الوصول، يرفق به صورة أخرى، ويخبره فيه أن الصورة المعلنة سلمت للنيابة العامة ويعتبر الإعلان منتجا لآثاره من وقت تسليم الصورة للنيابة العامة، ما لم يكن مما يبدأ منه ميعاد فى حق المعلن إليه، فلا يبدأ هذا الميعاد إلا من تاريخ تسليم الصورة فى موطن المعلن إليه فى الخارج، أو توقيعه على إيصال علم الوصول، أو امتناعه عن استلام الصورة أو التوقيع على أصلها بالاستلام، ويصدر وزير العدل قرارا بقواعد تقدير نفقات الإرسال بالبريد وكيفية أدائها.
وإشارات الفقرة "10" إذا كان موطن المعلن إليه غير معلوم وجب أن تشتمل الورقة على أخر موطن معلوم له في الجمهورية العربية المتحدة أو في الخارج وتسلم صورتها للنيابة، وفى جميع الحالات إذا لم يجد المحضر من يصح تسليم الورقة إليه أو امتنع المراد إعلانه أو من ينوب عنه عن التوقيع على أصلها بالاستلام أو عن استلام الصورة أثبت المحضر ذلك في حينه في الأصل والصورة وسلم الصورة للنيابة العامة.
